万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的(de)意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成(chéng)了共同(tóng)债(zhài)务(wù)人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房子(zi)早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的(de)维(wéi)权信息(xī)，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没(méi)你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债(zhài)权转让项目(mù)的处置主体是(shì)中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北(běi)京的高端(duān)人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)好来与黑人是一个牌子吗，黑人包装为什么是好来过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已经支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的(de)可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及(jí)其他债(zhài)权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论(lùn)终结(jié)前(qián)已实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股(gǔ)东行列(liè)，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推(tuī)出(chū)钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号(hào)楼，高达(dá)30万(wàn)/平米(mǐ)的(de)天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年(nián)的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院(yuàn)就(jiù)以神秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的(de)成年(nián)银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末(mò)上(shàng)市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的(de)36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收(shōu)购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北(běi)京(jīng)国安(ān)的估值一(yī)直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国(guó)安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又要(yào)质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质(zhì)权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建工、山(shān)东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的(de)时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官(guān)网信息(xī)显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)，北京(jīng)国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于(yú)难(nán)。不过在实控人都成为老赖的(de)情(qíng)况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北(běi)京国安，又如(rú)何能独善其身？

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