文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的(de)全(quán)国住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购(gòu)房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆(lù)和(hé)长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在(zài)预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批(pī)准后(hòu)才(cái)可(kě)以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化(huà)改(gǎi)革，中国(guó)一定能化(huà)解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发展研究中心参(cān)与财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的(de)专(zhuān)项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭(píng)借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家(jiā)就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风险，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理(lǐ)部(bù)门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要(yào)证明(míng)自身有资(zī)金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师(shī)等(děng)造(zào)假，套取(qǔ)监管账户(hù)资(zī)金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且(q美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗iě)银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房(fáng)基础等(děng)城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适(shì)用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的(de)两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房(fáng)者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别(bié)于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备(bèi)案(àn)登(dēng)记和(hé)预(yù)告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银(yín)行(xíng)贷款的(de)形式(shì)一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿(ná)到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制(zhì)商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了(le)居民(mín)居住(zhù)水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预(yù美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗)售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品住(zhù)宅期(qī)房销售面积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资占固(gù)定(dìng)资(zī)产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业(yè美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗)务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存(cún)量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人(rén)层(céng)面看(kàn)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开(kāi)发(fā)商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全(quán)国并(bìng)没有统一的(de)预(yù)售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的(de)高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月(yuè)供(gōng)；二(èr)是(shì)房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三(sān)方(fāng)验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定(dìng)的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比(bǐ)例的(de)贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需(xū)取得(dé)由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银(yín)行(xíng)得(dé)到购(gòu)房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭(jiē)按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批(pī)后(hòu)即(jí)可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于(yú)任何(hé)原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者可在(zài)支付房(fáng)款前(qián)申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环(huán)节(jié)，各环(huán)节内容确(què)认(rèn)无误后签(qiān)订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商出现财务(wù)、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采取(qǔ)按(àn)工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定(dìng)房(fáng)屋(wū)必须(xū)经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还(hái)定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部(bù)分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并(bìng)将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外(wài)，其他预先(xiān)支付(fù)的购房(fáng)款也受该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需(xū)支付(fù)最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即(jí)可(kě)向(xiàng)银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复(fù)工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支(zhī)付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银(yín)行的第三方资(zī)金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量(liàng)问题全权负(fù)责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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