文：任(rèn)泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等(děng)地(dì)明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果按(àn)照经济(jì)规(guī)律(lǜ)办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的(de)？国外(wài)什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一(yī)般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要(yào)严格的(de)资金监管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些(xiē)保(bǎo)障措(cuò)施，一定(dìng)会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本(běn)质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需(xū)求(qiú)是(shì)相(xiāng)当(dāng)高(gāo)，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身(shēn)资金(jīn)周(zhōu)转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租(zū)金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的(de)资(zī)金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的(de)监(jiān)管机制，促(cù)进(jìn)市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的(de)核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套(tào)问(wèn)题(tí)，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应量(liàng)小的(de)困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台(tái)《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的(de)两大难(nán)题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先(xiān)出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的(de)稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的(de)发展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无(wú)到有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产对(duì)金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的(de)投资(zī)占全(quán)社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者(zhě)对(duì)行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列(liè)问(wèn)题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能(néng)力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能(néng)还款(kuǎn)等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国(guó)并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或(huò)者项目(mù)工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于(yú)购房(fáng)者(zhě)预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的(de)预付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始月供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资(zī)金(jīn)由第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资(zī)金可(kě)通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过程中的(de)资金全部来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后(hòu)即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于(yú)任(rèn)何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误(wù)后签订(dìng)首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度(dù)付(fù)款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必(bì)须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能(néng)交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严(yán)格(gé)，资(zī)金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成定金保全措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购(gòu)房者定金的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预(yù)先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即可向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了(le)统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供(gōng)在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与嘉峪关诗句最出名的句子，嘉峪关诗句名句赞美付款会存(cún)入银(yín)行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者(zhě)支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包(bāo)括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商(shāng)违(wéi)约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期(qī)以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度(dù)付款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第(dì)三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，嘉峪关诗句最出名的句子，嘉峪关诗句名句赞美以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全(quán)权负(fù)责(zé)、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 嘉峪关诗句最出名的句子，嘉峪关诗句名句赞美