近两年火爆(bào)的(de)创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不(bù)再(zài)产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含了(le)利润分配和(hé)本(běn)金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金份额(é)二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素(sù)的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动(dòng)。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分(fēn)红(hóng)预(yù)期则更有规律(lǜ)可(kě)循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露(lù)文件(jiàn)，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实际获得的(de)现金(jīn)收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不(bù)等同于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对(duì)高(gāo)的收(shōu)益性，在(zài)有效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除(chú)了(le)投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根据单(dān)位基(jī)金份额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平(píng)的(de)投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益(yì)的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红前提是(shì)本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额(é)误认(rèn)为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期(qī)后基(jī)金价值面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产增值的(de)收益(yì)，而持有特(tè)许经营类产品的收益(yì)主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红包括(kuò)了利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对所选择(zé)产品的二级市(shì)场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具(a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大jù)备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份(fèn)额(é)单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础资产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债(zhài)市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对产权(quán)类的(de)资产更(gèng)多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大，投(tóu)资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人(rén)综(zōng)合实(shí)力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金(jīn)额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人(rén)也称。

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