导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量(liàng)城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡(héng)，是(shì)因为户均一(yī)套房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的(de)新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达(dá)国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房地产大分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地(dì)产市(shì)场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数(shù)量过剩(shèng)的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就(jiù)能(néng)够圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗得(dé)到城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期(qī)房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的(de)中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一(yī)套(tào)房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来(lái)了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需(xū)求(qiú)驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋(qū)势(shì)演(yǎn)绎，决(jué)定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需(xū)求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势(shì)将继(jì)续(xù)延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济(jì)带(dài)、都市(shì)圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在(zài)新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和(hé)其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势必会(huì)进一步(bù)上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的(de)改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房(fáng)之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期。

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