5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代(dài)表(biǎo)的机构(gòu)对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业(yè)标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地(dì)产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传(chuán)统认(rèn)知上没有(yǒu)什(shén)么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行(xíng)情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及过(guòkono洗发水是哪个国家的品牌，kono洗发水是品牌吗)快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来(lái)行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供(gōng)给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机(jī)会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要(yào)产品(pǐn)及服务(wù)为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏(sū)至(zhì)近年来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三(sān)个季度(dù)他(tā)有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公(gōng)司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空(kōng)间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地(dì)产行业(yè)的结构性机会依然(rán)存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现(xiànkono洗发水是哪个国家的品牌，kono洗发水是品牌吗)为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的(de)融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的(de)资产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过程中，央(yāng)国(guó)企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的(de)逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳(wěn)定且可(kě)预期(qī)的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提(tí)升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在三个(gè)方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其(qí)次(cì)是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利(lì)均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的(de)增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的(de)情况。而(ér)现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库(kù)存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反弹外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要(yào)慢(màn)很多，我(wǒ)们(men)要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待(dài)它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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