文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国(guó)住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的(de)不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发(fā)时(shí)代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经(jīng)济(jì)规(guī)律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的(de)资金监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期支付以(yǐ)及违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措施作为(wèi)保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要(yào)配套房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术(shù)活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居(jū)住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的(de)最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案(àn)研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过(guò)长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个ng>1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的(de)市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发(fā)商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分(fēn)层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己(jǐ)的(de)房产。这种(zhǒng)方式(shì)减(jiǎn)轻了(le)民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效(xiào)率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了(le)对于预售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完(wán)成，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目(mù)完(wán)工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度不(bù)再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香(xiāng)港预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进(jìn)一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款(kuǎn)撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模式，住(zhù)房供(gōng)应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快(kuài)城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发(fā)商(shāng)可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到(dào)住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的(de)上下(xià)游(yóu)产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德(dé)三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融资比例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的(de)风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个(fā)商之间的购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行(xíng)将面(miàn)临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)后被挪用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需(xū)。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动(dòng)性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金，一(yī)般(bān)设(shè)有定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支(zhī)付(fù)，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋建设(shè)过程(chéng)中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时(shí)需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可(kě)零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后(hòu)还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预(yù)约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德(dé)国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支(zhī)付(fù)节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给(gěi)予购(gòu)房(fáng)者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期限结(jié)束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极(jí)为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一(yī)一部(bù)规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完(wán)成定(dìng)金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么(me)是(shì)定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机构或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房(fáng)者(zhě)违约可(kě)返(fǎn)还(hái)相当于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程(chéng)进度(dù)支付(fù)，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购(gòu)房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流(liú)程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增(zēng)加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工(gōng)保民(mín)生(shēng)，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵(qiān)头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题(tí)全(quán)权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保(bǎo)修(xiū)期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的(de)预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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