OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘(pán)继续延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密(mì)切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权(quán)益(yì)人相(xiāng)关(guān)负责人也表示(shì)，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，浦东新区国(guó)资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士表示(shì)，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT近期(qī)市(shì)场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实(shí)不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影(yǐng)响，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易(yì)日(rì)二(èr)级(jí)市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达(dá)到(dào)9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前(qián)上市的8只产业园区基(jī)础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同(tóng)程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披(pī)露张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目出(chū)租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的(de)项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格(gé)出现波(bō)动。”一(yī)位业内(nèi)人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避(bì)的(de)原因，最(zuì)近几个交(jiāo)易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随(suí)着二级市场价格下(xià)跌，风(fēng)险也得到一定释(shì)放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不(bù)好(hǎo)判(pàn)断价(jià)格是不是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产(chǎn)品年内(nèi)二(èr)级市场跌幅较大，其(qí)实有些(xiē)隐含收益(yì)率高的(de)产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的(de)步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如(rú)星对此(cǐ)表示(shì)，若张(zhāng)江园区最(zuì)终能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳过(guò)度对(duì)经营(yíng)现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空下调(diào)至得这么(me)急、这么深(shēn)，加上前期(qī)本身园区类(lèi)资产就回(huí)调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还(hái)是落到(dào)租金(jīn)收入受不(bù)受影(yǐng)响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩(kuò)募(mù)拟新购入(rù)基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价(jià)格出现回落(luò)。在随后召(zhào)开(kāi)的业绩(jì)说明会中管理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得(dé)到了一(yī)定提振，二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签(qiān)署意向书和(hé)合(hé)同谈判(pàn)中的储备(bèi)租户正常转化后，项目(mù)出(chū)租率将得到回升。没想到仅过了(le)不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然(rán)确实始料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息(xī)的第(dì)一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进行了(le)沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退(tuì)租(zū)的可(kě)能(néng)事项。由(yóu)于张润(rùn)大(dà)厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万(wàn)方。从意向储备转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正在着(zhe)手通过签署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了(le)三(sān)个月履约保(bǎo)证金给(gěi)了我们一(yī)些空间(jiān)，但本着对首批扩募(mù)、对市场(chǎng)负责(zé)的态度，我们肯定(dìng)要全力与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季(jì)度末(mò)也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多(duō)储备租户，之前(qián)的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解(jiě)释，张江光大园一(yī)直以来都坚持(chí)以市场化运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租(zū)都属于正常情况，而这次项目的大租(zū)户退租正(zhèng)好发生在市(shì)场活(huó)跃度的短期低不走心是啥意思，不走心是啥意思不走心是啥意思，不走心是啥意思网络用语网络用语点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到(dào)出租(zū)率下滑情(qíng)况没(méi)有得到及时修复后(hòu)，张江这边也作了一定(dìng)的资源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园(yuán)项目在给租户(hù)的(de)分隔空(kōng)间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水平等(děng)方(fāng)面也(yě)有一些差(chà)异化，张润(rùn)大厦多是(shì)两千多(duō)平的大(dà)平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一千平的面积为(wèi)主，还(hái)有一些独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一家，后续(xù)我们在资源共(gòng)享(xiǎng)和联合(hé)营销方面(miàn)能更(gèng)加充分发挥(huī)协同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做(zuò)得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产约(yuē)五百万(wàn)方，还有一(yī)些其他在开发的储(chǔ)备项目，这(zhè)些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间(jiān)资(zī)产上市平台目标的坚实(shí)后盾和(hé)储备资(zī)源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这(zhè)次(cì)扩募是(shì)我们实现基金(jīn)扩容的(de)第一(yī)步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了一些突发情况(kuàng)需要解决(jué)，但是这和我们在张江科学(xué)城(chéng)这三十年建设发(fā)展(zhǎn)过程中所经历的(de)相比，只能算(suàn)是(shì)一(yī)个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一(yī)切可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负(fù)面(miàn)影响，维(wéi)持预期(qī)和市场的(de)信心。”

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