万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的(de)姿(zī)势都那(nà)么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能(néng)没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司(sī)不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信(xìn)达(dá)资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密(mì)。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子(zi)根(gēn)本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没(méi)办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼不少(shǎo)网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已经(jīng)支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提(tí)出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开(kāi)发商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释(shì)的方式明确了购房(fáng)人(rén)的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建(jiàn)设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押(yā)权以(yǐ)及其(qí)他债(zhài)权(quán)的(de)，人民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩(shèng)余价款的(de)，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司(sī)成为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等(děng)大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是(shì)当(dāng)时有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于(yú)收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权(quán)。如果北京(jīng)国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到(dào)改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和(hé)周金辉(穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼huī)夫妇还(hái)在持续质押(yā)手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也(yě)3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善(shàn)其(qí)身？

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