“现(xiàn)在的房地产很(hěn)难再出现像过去十年的(de)系统(tǒng)性行情(qíng)。”思睿(ruì)集团合(hé)伙人、首席经济学家洪灏(hào)向《红周刊》表(biǎo)示，房(fáng)地(dì)产行业分(fēn)化的愈加明显(xiǎn)，让机构和投资者的关注度从板(bǎn)块向单个标的转(zhuǎn)移。上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬向《红周刊(kān)》指出，从行(xíng)业(yè)来看，无(wú)论是(shì)业绩，还是估值，房地产都(dōu)已经(jīng)双杀(shā)到了最底部，而(ér)且是(shì)反复地(dì)杀到了底部，再往(wǎng)下的(de)空间已经不大了(le)。

　　三(sān)道红线(xiàn)等(děng)指标

　　成(chéng)挖掘个股(gǔ)阿尔(ěr)法重要参(cān)考

　　那么(me)如何寻找房(fáng)地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产赛(sài)道(dào)中(zhōng)进(jìn)行选择，需要非常(cháng)小(xiǎo)心(xīn)，避免选了半天，标的公(gōng)司(sī)出现爆雷的情况。除(chú)此之外，洪灏指出，需(xū)要(yào)满(mǎn)足以(yǐ)下三(sān)个(gè)基准：有(yǒu)大(dà)的国资背景的、杠杆率(lǜ)较(jiào)低的(de)、此前没(méi)有踩过红(hóng)线(xiàn)的。

　　他(tā)还表示，如果关注一下今年房地产的开发(fā)资金来源，可以(yǐ)发现，其实银行的信贷倾向是不太(tài)愿意(yì)给房企贷款的(de)，房企(qǐ)的主要资金(jīn)来源来自(zì)新盘的销售。但今(jīn)年新房(fáng)的销(xiāo)售情况相较一般。再关注一下，哪些房企能从银行拿(ná)到(dào)钱，其实主(zhǔ)要还是那些有(yǒu)国(guó)企背景的房企，民(mín)营(yíng)房企(qǐ)相对(duì)比较(jiào)困难，所以(yǐ)整个行业(yè)出现了(le)一个很(hěn)明显的(de)分化，无(wú)论是在销售，还(h蜗牛是不是昆虫类ái)是(shì)融资等各个方面都非常明显。现(xiàn)在有国资背景的房企在资本市蜗牛是不是昆虫类场表现相对较好，但没有(yǒu)国(guó)资背景(jǐng)的民营(yíng)房企股价大(dà)多表(biǎo)现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行(xíng)业内，我们的逻辑(jí)是，“寻找最(zuì)后的赢(yíng)家”。而具(jù)体(tǐ)到如(rú)何(hé)挖掘，我们会特别重视企(qǐ)业的成本优势，更具体一点，就是(shì)它的(de)净借贷(dài)水平（净负债率）是(shì)不(bù)是行业内(nèi)的最低(dī)水平；利润率是不是行业内最高的；融资成本是否是行业内最(zuì)低的(de)；建安成本是否(fǒu)也是业内最低(dī)的(de)；这(zhè)些都是我(wǒ)们看(kàn)重的(de)一家房(fáng)企的综合成本。

　　需(xū)要(yào)注意的(de)是，能(néng)够同时(shí)满足上述条件的房企并不多。即便是在国央企中，仍有部分房企(qǐ)出现了“三道红线”的“踩线(xiàn)”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根(gēn)据Wind数据整理发(fā)现(xiàn)，截至2022年末，天(tiān)房(fáng)发展、陆家(jiā)嘴、格力地(dì)产(chǎn)、西藏(cáng)城投、中交(jiāo)地产、中国武夷等国(guó)央(yāng)企“三道(dào)红线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城(chéng)建发展、京投发(fā)展、光明地产、云南城投(tóu)、首开股份、珠(zhū)江股(gǔ)份、城(chéng)投控股等国央(yāng)企房企也(yě)踩了“三道红(hóng)线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕(tì)其(qí)重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着较稳健特色的国央企房企，其(qí)财务(wù)指(zhǐ)标称得上完全健(jiàn)康的(de)仍(réng)是(shì)少数。而更加值得注(zhù)意的是，在2022年，不少国企，甚(shèn)至地方国企开(kāi)始大(dà)举扩张。而这无疑又进(jìn)一(yī)步考验着国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速(sù)度的张弛有度尤为重要，节奏(zòu)把握准(zhǔn)确，有助于房企储备优质“弹药”；但过于(yú)乐观的预判未(wèi)来市场(chǎng)，以及过(guò)于激进的(de)扩张拿(ná)地节奏也有可(kě)能让房企重(zhòng)蹈(dǎo)此(cǐ)前的高杠杆(gān)覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举例，它从2018年开(kāi)始到2021年，连续4年的(de)净借贷(dài)比(bǐ)例都维持在33％左(zuǒ)右，完全(quán)没(méi)有增加(jiā)杠(gāng)杆比例。而到2022年，这(zhè)家(jiā)房企明显(xiǎn)感觉到机会来了(le)，其(qí)开始在一(yī)线(xiàn)城市进行大举拿地，净负债率也(yě)由此前的33％左(zuǒ)右水准(zhǔn)提高到45％左右，涨了接近三分之一。与(yǔ)此同时，该房企新(xīn)购(gòu)入地块也(yě)实现了快速的(de)开盘利用率(lǜ)，预(yù)计今年会(huì)有更(gèng)多的楼盘入市。像这(zhè)类(lèi)企业就(jiù)符合(hé)“最后的(de)赢(yíng)家”的特点。一方面，在于它本(běn)身储备了很多弹(dàn)药(yào)，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一线城市，另外(wài)一半也主要集中(zhōng)在强二线和二(èr)线城市(shì)；另一(yī)方面，它的(de)扩张是有节(jié)制(zhì)地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与之相(xiāng)反，有(yǒu)些房企的扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到(dào)了(le)2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽然说，见到机会时要出手，但(dàn)出(chū)手(shǒu)的(de)章法仍要(yào)小心，如果负(fù)债率扩张得太(tài)快，但未(wèi)来的两年市场没有想象(xiàng)得那么好，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡量一(yī)家房企的(de)扩张速度是否激进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊(kān)》表(biǎo)示，主要还是看(kàn)房企的净负(fù)债率水平，在我看来，这个比例如果超过60％，就是扩(kuò)张得过(guò)于快速了。

　　不难看出(chū)，这一标准要比“三道红线”对房企的净负债率(lǜ)要求(qiú)不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房地产(chǎn)行业的复苏(sū)速度并没有那么(me)快，所以(yǐ)要(yào)规避(bì)公司净负(fù)债率提(tí)高到一(yī)个比较危(wēi)险的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地较积(jī)极的房企梳理发现，中交(jiāo)地产、中(zhōng)国金茂、华发股份、越秀地(dì)产、绿(lǜ)城中(zhōng)国、保利发(fā)展等房企2022年(nián)净负债(zhài)率都在60％之上。其中，中(zhōng)交地(dì)产净负债(zhài)率持续居高不下，在(zài)2020年至2022年期间，依(yī)次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的(de)是，华润置地、中(zhōng)国海外(wài)发展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、龙湖集(jí)团等房企在践行较积极的拿地(dì)策略的(de)同时，也较好地控制了公司(sī)的(de)扩(kuò)张速度与净负(fù)债率水平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团等个别(bié)民营(yíng)房(fáng)企

　　或具备“最后(hòu)赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实际上，他们是以同一筛选标准来看国央(yāng)企(qǐ)与民(mín)营房企(qǐ)，但在各维度的实际表现上，国央(yāng)企(qǐ)确实(shí)会更胜(shèng)一筹。如国央企的融资成本更低，融资渠道(dào)也更顺畅，能(néng)够做到想(xiǎng)融就融，这样，国(guó)央企(qǐ)自然而然(rán)就(jiù)具有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构(gòu)更加看好国央企(qǐ)，但这(zhè)也(yě)并(bìng)不意味着，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现，仍有少数(shù)民营(yíng)房企同样(yàng)受到机构的(de)青睐。比如，根据(jù)2023年一季报，滨(bīn)江集团的十大流通股东中(zhōng)新(xīn)进(jìn)了“中(zhōng)国工商银行股份有(yǒu)限公(gōng)司－景顺长城中国(guó)回报灵活配置混合型证券投资基金”“全国(guó)社保基金(jīn)一一六组合”等。

　　除(chú)此之外(wài)，自2021年开始，百亿私(sī)募珠海阿巴马资产管理有限公(gōng)司就长期持有滨江集团。根据一(yī)季报，该(gāi)资(zī)产公司的几只产品合计持(chí)有滨江集团9543万股，约(yuē)占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受(shòu)青睐，和(hé)其自身的基本面(miàn)表现(xiàn)存在一定关系。2020年以来的近三年时(shí)间(jiān)，房(fáng)地产市场整体在(zài)走“下坡(pō)路”，但(dàn)作为杭州本(běn)土房企的滨江集团仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)在业绩(jì)表现、销售规模、新增土储(chǔ)、股(gǔ)价表现等多维(wéi)度都表现了(le)较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的2023年一季(jì)报，今年一季度，滨江集团(tuán)更是实现了扣非归母净利(lì)润5.41亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业绩的(de)持续增长，和(hé)滨江集(jí)团扎根杭州的战略布局(jú)关系密切(qiè)。根据2022年年(nián)报，滨(bīn)江集团有(yǒu)近(jìn)七成营收(shōu)来(lái)自杭州(zhōu)地区(qū)，而(ér)在2021年，杭(háng)州(zhōu)地区的营(yíng)收比重(zhòng)只(zhǐ)占到(dào)近六成(chéng)。近三年持续稳居杭州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨(bīn)江集(jí)团在杭州的土储补充同(tóng)样较为(wèi)积极，根(gēn)据诸葛(gé)找房、住在(zài)杭(háng)州网数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州(zhōu)的(de)本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突(tū)出表现，也让(ràng)滨江集团的(de)房企(qǐ)排名迅速提升。到2023年，滨(bīn)江集团的房企排名已冲进前十(shí)，根据中指数(shù)据(jù)，2023年前4月，滨江集(jí)团实现(xiàn)销售额607.3亿(yì)元，位列(liè)房企第九(jiǔ)位。

　　值得(dé)注意的是，2020年至今，滨江(jiāng)集团股价(jià)翻了超一(yī)倍以上，而近(jìn)期，滨江集(jí)团更是迎来(lái)多(duō)家(jiā)机构的集(jí)中调研。滨(bīn)江集团发布公告表示，公(gōng)司于(yú)5月(yuè)10日接(jiē)受了信(xìn)达证(zhèng)券(quàn)、金蜗牛是不是昆虫类鹰基金、建(jiàn)信(xìn)养老、新华养老等18家机(jī)构调研。

　　产业链布局重点移至(zhì)存量赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家居(jū)、物(wù)业觅α

　　实(shí)际上房地产开发只是房地产产业链上的中游环节，其(qí)上游主要为钢铁(tiě)、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游应(yīng)用行业(yè)主要包括(kuò)中介服务(wù)、家(jiā)用电器、物业管理、家(jiā)居用品。综合《红周刊》的采访(fǎng)，房地产开发环节与上游材料端息息相关，新盘(pán)开工不足导(dǎo)致上游(yóu)不被看好，机构寻觅(mì)个股阿尔法的思路(lù)渐渐(jiàn)移(yí)至下(xià)游。“中国房地(dì)产行(xíng)业在进入存量房时(shí)代(dài)，所(suǒ)以(yǐ)对地(dì)产产业链(liàn)，尤其是(shì)偏消费属性的家装家居领域，我们(men)相(xiāng)对看好，因为(wèi)居民保(bǎo)有(yǒu)的(de)住(zhù)房规模越来越大，随着(zhe)时间的增加(jiā)，内装(zhuāng)更(gèng)新的需(xū)求也会越(yuè)来越(yuè)多。美国(guó)过去的数据充分说(shuō)明(míng)了这一(yī)点(diǎn)，在新房销售见(jiàn)顶(dǐng)之后，家(jiā)具(jù)消费的(de)增(zēng)长(zhǎng)却一(yī)直(zhí)都很好。对(duì)于地产产(chǎn)业链，我们相对看好(hǎo)和内装相关(guān)的行业，例如消费建材(cái)、家居装饰(shì)等(děng)。”万(wàn)家基金(jīn)人士(shì)表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对下游(yóu)细(xì)分中相关赛道龙头年(nián)内表现的(de)统计(jì)，目前暂居前两位的都(dōu)是来自家纺赛道的(de)公司，它们分(fēn)别是富(fù)安娜和(hé)水星(xīng)家纺(fǎng)，特别是(shì)前者(zhě)在(zài)月线连收七(qī)根阳线的基础(chǔ)上，年内迄今涨幅已经(jīng)逼(bī)近30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜主要从事纺织(zhī)家居、睡眠家居、生活类(lèi)产品的研发(fā)、设计、生产及(jí)销(xiāo)售，旗下拥有原(yuán)创(chuàng)“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自有品牌。第一(yī)季度报告显示(shì)，报告期(qī)内，富(fù)安娜(nà)实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入(rù)约6.2亿(yì)元，同比减(jiǎn)少7.57％；不(bù)过实现归属(shǔ)于上(shàng)市公司(sī)股东的(de)净利润约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市(shì)公(gōng)司(sī)一季(jì)报的(de)十大流通股股东来看，能够发现该股早已成为(wèi)基金(jīn)重仓(cāng)股的天(tiān)下，彼(bǐ)时包括公募的中(zhōng)欧价值发(fā)现(xiàn)、中(zhōng)欧潜力价值、工银(yín)瑞信灵动价值(zhí)、宝盈(yíng)新价值(zhí)和私募的明(míng)河2016，都在(zài)其(qí)中(zhōng)出现，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧的两只基(jī)金(jīn)都是价值派基金经(jīng)理曹名长在(zài)管的产品，首季其(qí)同时重仓的房地产产业链股票还(hái)有(yǒu)金地(dì)集团和大亚(yà)圣象。

　　对比而言，前(qián)几(jǐ)年曾经风光一时的家居板块也因疫情、消费复苏进程缓(huǎn)慢等(děng)多因(yīn)素(sù)一度沉寂，不过好在困境反转(zhuǎn)露出曙(shǔ)光，家居板块中年内表(biǎo)现最(zuì)好的是志(zhì)邦家居。同一(yī)时间段，该股(gǔ)年内(nèi)上涨已经超过23％，从业绩来(lái)看，无论是营(yíng)收还是归母净利润，公司都实现了同(tóng)比双(shuāng)升。

　　从(cóng)公司的十大流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)，《红周刊》发现广(guǎng)发基(jī)金经理罗(luó)洋慧眼独(dú)具，一季(jì)报中他管理的广(guǎng)发策略优选(xuǎn)和广发安宏回报(bào)均增加了持股，而(ér)这两只产品也(yě)成(chéng)为志(zhì)邦家居十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)中仅有(yǒu)的(de)两只公募。有意思的是，他似乎对于定(dìng)制家(jiā)居类标的(de)情有独钟，在另一(yī)家(jiā)赛道公司金牌橱柜中，他管理的全部三(sān)只(zhǐ)产(chǎn)品均登榜十大流通(tōng)股股东，其也成(chéng)为他(tā)的(de)独(dú)门重(zhòng)仓股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游的物业(yè)股也(yě)越来越被机构所青睐，不过这类标的大多在香港(gǎng)上(shàng)市(shì)，如何选择成为难题。对此，前述(shù)上海公募基金经理举例(lì)分析：“物业服务不是一个高毛利的行(xíng)业，挣钱很(hěn)辛(xīn)苦，我选(xuǎn)公司还(hái)是希望(wàng)挣的是(shì)市场化应该挣(zhēng)的钱，以(yǐ)我曾经(jīng)买的绿(lǜ)城(chéng)服务为例，它在中高端楼盘占(zhàn)比是比较高的，每年(nián)到期的(de)合(hé)同里(lǐ)提价成功率在30％～40％。它(tā)能做到滚动的大部分项目到(dào)期(qī)之(zhī)后，经过两三(sān)轮合同周(zhōu)期还能做到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做到产品提价(jià)的公司很少，因为(wèi)物业(yè)公司很容易(yì)一开始是挣钱的，后面因(yīn)为(wèi)保安这些固(gù)定人(rén)员成(chéng)本的年度增(zēng)长，不过服务没(méi)有(yǒu)特别好(hǎo)，客(kè)户没有那么(me)满意，能做到提(tí)价难(nán)度是(shì)非常大(dà)的。但是(shì)该公司能(néng)在业内做到到(dào)期之(zhī)后(hòu)提价率比较高，这(zhè)跟它的定(dìng)位和比(bǐ)较(jiào)好的服务是有关(guān)系的。”他进(jìn)一(yī)步(bù)强调。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 蜗牛是不是昆虫类