万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团成了(le)共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那(nà)些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位(wèi)，名(míng)校环绕的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述(shù)不良债(zhài)权转让项目的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称(chēng)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫(hè)集团有限(xiàn)公司(sī)是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述(shù)内容(róng)。有豪(háo)宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京(jīng)的高端(duān)人士(shì)，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行(xíng)异(yì)议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查(chá)封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房(fáng)款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于(yú)商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房(fáng)人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支(zhī)付(fù)全部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实(shí)际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权(quán)，实(shí)际上是个(gè)烫手山(shān)芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待p>

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际(jì)信(xìn)托(tuō)有限责任公司(sī)成为了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有(yǒu)很(hěn)大规模(mó)，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一(yī)个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的(de)树(shù)、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业(yè)广场(chǎng)、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士(shì)，如(rú)知名(míng)演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的(de)房(fáng)，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这(zhè)个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个(gè)地步，其(qí)实是(shì)有迹可(kě)循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来(lái)，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下(xià)北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安(ān)的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录(lù)。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不(bù)仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中的(de)中赫(hè)集(jí)团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的(de)经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何(hé)能独善(shàn)其身(shēn)？

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