万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个(gè)位于北京(jīng)海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没(méi)你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

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　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名(míng)校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债(zhài)权转让(ràng)项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人(rén)民(mín)币(bì)，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看(kàn)，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上都(dōu)是(shì)卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信(xìn)达的(de)拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并实际占有，那(n三公里是多少米，三公里是多少米à)么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没(méi)准还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房消费者权(quán)利保护问题的(de)批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房(fáng)人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权的三公里是多少米，三公里是多少米，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适(shì)用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手(shǒu)山(shān)芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年(nián)的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵(kē)成(chéng)本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对手是(shì)当时(shí)有名的(de)融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商光环(huán)的(de)背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目(mù)光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿(ná)下(xià)北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一(yī)直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：三公里是多少米，三公里是多少米ong>卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押(yā)陆(lù)续质(zhì)押，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显示，目前(qián)中赫(hè)集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信(xìn)托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官(guān)网信息显示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经(jīng)营(yíng)状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)被5次列(liè)被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安，又如何(hé)能(néng)独善其(qí)身？

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