文：任(rèn)泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安(ān)徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房(fáng)者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎(zěn)么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)最早源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可(kě)以开始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支(zhī)付(fù)以及违(wéi)约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需(xū)要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的(de)本质是向善，是(shì)以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在(zài)国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供孙悟空真实存在过吗给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需(xū)求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买(mǎi)家的订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房(fáng)屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造(zào)商的(de)资(zī)金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期(qī)间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门(mén)不断(duàn)完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求(qiú)开发商(shāng)在预售前(qián)，确(què)保地价(jià)款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的(de)进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关(guān)于进一(yī)步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难(nán)题(tí)，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合(hé)中国内地(dì)的(de)商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的(de)初(chū)衷是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发(fā)企业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点与中国香港的(de)按(àn)照工程进度付(fù)款有所不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极(jí)大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快(kuài)速(sù)发(fā)展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅(zhái)期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)占(zhàn)总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累(lèi)计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的(de)发展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二(èr)十(shí)多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行(xíng)到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也(yě)成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉(lā)动的投资占全(quán)社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生(shēng)违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规定了(le)开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的(de)具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代(dài)的高周(zhōu)孙悟空真实存在过吗转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提(tí)供了(le)资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供(gōng)；二(èr)是房屋(wū)交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品(pǐn)房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。二是(shì)开发商(shāng)为购房(fáng)者提供(gōng)一(yī)定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金(jīn)由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的(de)验收凭(píng)证，通过(guò)验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批(pī)后即(jí)可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室(shì)内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责(zé)相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负(fù)责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设置(zhì)了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，一般(bān)会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的(de)检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关(guān)款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发(fā)商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除(chú)定(dìng)金外(wài)的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花(huā)税(shuì)，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款流程(chéng)做了统一详细(xì)规(guī)定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点(diǎn)一般(bān)为合(hé)同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的(de)订金与付(fù)款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的(de)权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权(quán)负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所见即(jí)所得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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