文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房(fáng)者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。从(cóng)个人(rén)层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎(zěn)么来(lái)的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据(jù)开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这(zhè)是个技(jì)术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商(shāng)业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在(zài)国(guó)务院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　上尉是什么级别，上尉是连长还是营长正文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高(gāo)，不过(guò)大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层(céng)出(chū)售的(de)基(jī)础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经(jīng)验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的(de)资金压力，加速了(le)房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行(xíng)开设的(de)信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透(tòu)明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地(dì)面临(lín)住房需(xū)求大和(hé)供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发(fā)展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解(jiě)决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利(lì)分房制度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不(bù)再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度(dù)，先(xiān)后(hòu)出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供(gōng)给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会化的(de)住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开(kāi)发(fā)时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目(mù)的开发(fā)，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台相关的(de)信贷(dài)政策(cè)，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合(hé)中国内地(dì)的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的(de)房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付(fù)清首付(fù)款，并(bìng)采(cǎi)用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的(de)开(kāi)发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房(fáng)也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同(tóng)时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售(shòu)制在(zài)过去(qù)20多年(nián)对(duì)中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了(le)重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也(yě)提(tí)高了居民(mín)居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从(cóng)约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在(zài)当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期(qī)房销售面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无(wú)到有(yǒu)、从(cóng)国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国(guó)内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投(tóu)资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和(hé)开发(fā)商(shāng)之间(jiān)的购(gòu)房(fáng)合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力(lì)或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的(de)坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没(méi)有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市(shì)重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资(zī)金(jīn)如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售(shòu)款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程(chéng)款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环(huán)高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支(zhī)付(fù)的房款。二(èr)是(shì)开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的(de)保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中的(de)资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一(yī)定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通(tōng)过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，房(fáng)款按建造(zào)工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工(gōng)期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合(hé)同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度(dù)，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节(jié)点(diǎn)、比例因(yīn)项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支(zhī)付(fù)节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按(àn)施(shī)工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后(hòu)，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保(bǎo)险公(gōng)司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或(huò)修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合(hé)同前(qián)，买卖(mài)双方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过(guò)程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于(yú)保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期房交易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的(de)保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的(de)保证(zhèng)金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金(jīn)融机构或(huò)保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可(kě)向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外(wài)的(de)剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了(le)统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一(yī)般(bān)为合(hé)同(tóng)签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增上尉是什么级别，上尉是连长还是营长加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的(de)项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持(chí)力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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