OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级市(shì)场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续此前几日的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌(diē)幅一(yī)度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发(fā)布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张润(rùn)大(dà)厦(shà)的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人(rén)将继(jì)续密(mì)切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益(yì)人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同(tóng)步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事(shì)件继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易日二级(jí)市场价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园项目(mù)出租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的(de)项(xiàng)目(mù)又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市(shì)场价(jià)格出现波动。”一位业内人士(shì)分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看来，尽管出于(yú)风险规避(bì)的原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日场内资金(jīn)有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示，目前(qián)随(suí)着二(èr)级市场价(jià)格下(xià)跌，风险也(yě)得(dé)到一定释(shì)放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会(huì)受到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断价格(gé)是不(bù)是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位业(yè)内(nèi)人士表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不少产品年(nián)内(nèi)二(èr)级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经(jīng)济复苏的(de)步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经(jīng)营现金流没有(yǒu)造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至得这么(me)急(jí)、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就(jiù)回俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金(jīn)收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上(shàng)再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科(kē)技。随后5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是(shì)其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)出租(zū)率下(xià)降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落(luò)。在随(suí)后(hòu)召开(kāi)的业绩说明会中管(guǎn)理人就(jiù)相(xiāng)关(guān)事项进(jìn)行了解(jiě)释说明(míng)，市场信(xìn)心(xīn)得到了(le)一定(dìng)提振，二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)表(biǎo)现也(yě)趋于平(píng)稳。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的(de)线上和(hé)线下的扩(kuò)募说明会上，运营团(tuán)队表示了对张江光(guāng)大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租(zū)户正(zhèng)常(chán俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗g)转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告引起了市场(chǎng)各(gè)方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确(què)实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作(zuò)，并同(tóng)步(bù)启(qǐ)动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试(shì)、人工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意(yì)向(xiàng)面积超过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转化为实际租(zū)户需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租(zū)赁意向书来(lái)尽(jǐn)快(kuài)锁定一些(xiē)重要租户。虽然(rán)收了(le)三个月履约保(bǎo)证金给了我们(men)一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场负(fù)责的(de)态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益(yì)人有那(nà)么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相关负责(zé)人解(jiě)释，张江(jiāng)光大园一直以来都(dōu)坚持(chí)以市场化(huà)运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的调租和换俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗(huàn)租都(dōu)属(shǔ)于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期(qī)低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情(qíng)况没有(yǒu)得到及时修(xiū)复后，张江这边也(yě)作了(le)一(yī)定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光大(dà)园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付(fù)标准、租金(jīn)水平等(děng)方面也有一些差异(yì)化，张润(rùn)大厦多(duō)是两千多平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求(qiú)和预(yù)算挑(tiāo)选区域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续(xù)我们(men)在资源共(gòng)享和联合(hé)营销方面能(néng)更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关(guān)负责(zé)人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其(qí)他在开发的储备(bèi)项(xiàng)目(mù)，这些都将成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次(cì)扩募是我们(men)实现基金(jīn)扩容(róng)的第一步(bù)，也(yě)是(shì)至关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我们可能面临了(le)一些突发情况需要(yào)解(jiě)决，但(dàn)是这和我们(men)在张江科(kē)学城这三十年建设发展过(guò)程中所(suǒ)经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心(xīn)排除(chú)万难，尽一切可能化解当前(qián)突发事(shì)件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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