近两年(nián)火爆(bào)的创新(xīn)产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现(xiàn)出该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观(guān)测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配和本金的(de)归还，在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额(é)的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分配金额比例(lì)平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分(fēn)红作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关(guān)键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素(sù)之(zhī)一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的投(tóu)资(zī)。<足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务/p>

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的(de)改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理，调减金额(é)根据(jù)单位基金(jīn)份(fèn)额(é)的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对(duì)分(fēn)红(hóng)前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的(de)修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红前(qián)后均可以获(huò)得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时(shí)需(xū)结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利(lì)润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层(céng)资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更(gèng)为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的(de)，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经(jīng)营权类和(hé)产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标(biāo)足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务的(de)时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市场价格(gé)和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再能(néng)产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价(jià)随着分派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的(de)运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流(liú)量(liàng)是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收(shōu)益率的高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多(duō)关注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资产的(de)经足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务营净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实(shí)力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易(yì)带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的(de)可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

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