“现在(zài)的房地(dì)产很难再(zài)出现像过去十年的系(xì)统性行情。”思睿集团(tuán)创造的意思是什么三年级下册，创造的意思是什么最佳答案合伙(huǒ)人、首(shǒu)席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产(chǎn)行业(yè)分化(huà)的愈加明(míng)显(xiǎn)，让机构和投资者的关注度从板块(kuài)向单个标(biāo)的(de)转移。上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)向《红周(zhōu)刊》指出，从行业来看(kàn)，无(wú)论(lùn)是(shì)业绩，还是估值，房地产(chǎn)都已(yǐ)经双(shuāng)杀到了最底部(bù)，而且是反复(fù)地杀到了(le)底部，再往下的空间已经(jīng)不大了。

　　三(sān)道红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘(jué)个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房地产个股的阿(ā)尔法呢？

　　洪(hóng)灏(hào)提醒，在房地产赛道中进行选择，需要非常小(xiǎo)心，避免选了半天，标的公司出现爆雷(léi)的情况。除此之(zhī)外(wài)，洪灏(hào)指出(chū)，需(xū)要(yào)满(mǎn)足(zú)以下(xià)三个基准：有大的(de)国资背景的、杠杆率(lǜ)较低的、此前没有踩过红线的。

　　他(tā)还表示(shì)，如果关注一(yī)下今年房地产的(de)开发资(zī)金(jīn)来(lái)源，可以(yǐ)发现，其实银行(xíng)的信贷倾向(xiàng)是不太愿意给房企贷款的，房(fáng)企的主要资金来源来自新盘的销售。但今年新房的销(xiāo)售情况相较(jiào)一般。再关注一下，哪些房企能从银行拿到钱，其实主要(yào)还是那些有国企背景的房(fáng)企，民(mín)营房企相对比较困(kùn)难，所(suǒ)以整个行业出现(xiàn)了一个很明显的分化，无论是(shì)在销售，还是融资等各个(gè)方面都非常明显。现在有国资背(bèi)景(jǐng)的房企(qǐ)在资本市场表现(xiàn)相对较好，但没有国资背景的民营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内，我们的逻(luó)辑是(shì)，“寻找最后的(de)赢家(jiā)”。而具体(tǐ)到如(rú)何(hé)挖掘(jué)，我们会特(tè)别重视企业的成本(běn)优势，更具体一点(diǎn)，就是它的净借贷水平(píng)（净负债率）是不是行业内(nèi)的最低水平；利润(rùn)率是不(bù)是行业内(nèi)最高的；融资(zī)成本是否是行业(yè)内最低(dī)的；建安成本是否(fǒu)也是业(yè)内最低的；这些都是我们看重的一家房企的综合成本。

　　需(xū)要注意的(de)是，能够同时满足上(shàng)述条件(jiàn)的房企并不多(duō)。即便是在(zài)国(guó)央企中(zhōng)，仍有(yǒu)部(bù)分房企(qǐ)出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化(huà)的趋(qū)势。以A股为(wèi)例，《红周刊》根据Wind数据整(zhěng)理(lǐ)发现，截至2022年末，天房(fáng)发展、陆家(jiā)嘴、格力地产、西藏城(chéng)投、中交地产、中国武夷(yí)等国(guó)央企(qǐ)“三道红线”全(quán)踩。

　　除此之(zhī)外，城建发展、京投发展、光明地产(chǎn)、云南城投、首(shǒu)开股(gǔ)份、珠江股份(fèn)、城投控股等国央企房企也踩了(le)“三道红线”中(zhōng)的两(liǎng)条。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩张房企

　　需警(jǐng)惕其重(zhòng)蹈覆(fù)辙(zhé)

　　不难看出(chū)，即便(biàn)是有着较稳健特色的国央企房企，其财务指标称得上完全健康(kāng)的仍是少(shǎo)数。而(ér)更加值(zhí)得注(zhù)意的是(shì)，在2022年(nián)，不少国企，甚至地(dì)方国企开始大举扩张。而这无(wú)疑(yí)又(yòu)进一(yī)步(bù)考创造的意思是什么三年级下册，创造的意思是什么最佳答案验着国央企的资金链情(qíng)况。

　　对房企(qǐ)而(ér)言(yán)，扩张速(sù)度的张弛(chí)有度尤为(wèi)重要，节奏把握准确，有助于房(fáng)企储备优(yōu)质“弹药”；但过于乐观(guān)的预判(pàn)未来市(shì)场，以及过(guò)于激(jī)进的扩张拿地节奏也有可(kě)能(néng)让(ràng)房企重蹈此(cǐ)前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的(de)一家房企进行举例(lì)，它从2018年开(kāi)始(shǐ)到2021年，连续4年的净(jìng)借贷比例(lì)都(dōu)维持在33％左右(yòu)，完全(quán)没有增(zēng)加杠杆(gān)比例。而到2022年，这家房企(qǐ)明显感(gǎn)觉到机会来了，其开始在一线城市进行大(dà)举拿地，净负债率也(yě)由此(cǐ)前(qián)的(de)33％左右水(shuǐ)准提(tí)高到45％左右，涨了接近(jìn)三(sān)分之一(yī)。与此(cǐ)同(tóng)时，该(gāi)房企新购入(rù)地块也实(shí)现了快速的开盘利(lì)用率，预(yù)计今年(nián)会有(yǒu)更多的(de)楼盘入(rù)市。像这类企业就(jiù)符合(hé)“最后的(de)赢家”的特点。一方(fāng)面，在于(yú)它(tā)本身储(chǔ)备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且(qiě)其中(zhōng)一半在(zài)一(yī)线城市(shì)，另(lìng)外(wài)一半也(yě)主要集(jí)中在强(qiáng)二线和二线城市；另一方面(miàn)，它的扩张是有节制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道，与之相反，有些房(fáng)企(qǐ)的扩张(zhāng)速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到(dào)了2016年～2020年期间(jiān)扩张的民营企业的影(yǐng)子。虽然说，见到机会时要(yào)出手，但出手的章法仍(réng)要小心，如果负债率扩(kuò)张(zhāng)得太快(kuài)，但未来的(de)两年市场没有想象(xiàng)得那么好，可能(néng)会(huì)重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来衡量一家房企(qǐ)的扩张速度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看(kàn)房企的净负债率(lǜ)水平，在我看来，这个(gè)比例如果超(chāo)过60％，就是扩张得过于(yú)快速了。

　　不难看出，这一标准要比“三(sān)道红线”对房企的净(jìng)负债率要求不得高(gāo)于(yú)100％要更加严格(gé)。陈昊扬解释，当(dāng)前房地产行(xíng)业的(de)复(fù)苏速度并没有那(nà)么(me)快，所以要规避公(gōng)司净负债率(lǜ)提高到一个比较危(wēi)险(xiǎn)的水(shuǐ)平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿(ná)地较积极(jí)的房企梳理发现，中交(jiāo)地(dì)产、中国(guó)金茂、华发股份、越秀(xiù)地产、绿城中国、保利发展等房(fáng)企(qǐ)2022年净(jìng)负债率都在60％之上。其中，中交(jiāo)地产净负债率持续居高不下，在(zài)2020年(nián)至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比(bǐ)的(de)是，华润置地、中国海外发展(zhǎn)、万科(kē)A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在(zài)践行较积极的(de)拿(ná)地策略(lüè)的同(tóng)时，也较好(hǎo)地控制了公司的扩张(zhāng)速度与净(jìng)负债率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房企(qǐ)

　　或具备“最(zuì)后赢家(jiā)”的黑(hēi)马特质(zhì)

　　陈昊扬(yáng)指出，实际(jì)上，他们是以同一(yī)筛选标(biāo)准(zhǔn)来看国央企与民营(yíng)房(fáng)企，但在各维度的实际表现上(shàng)，国央企确实会更胜一筹。如国(guó)央企的融(róng)资成本更低，融资渠道也更顺(shùn)畅，能(néng)够做到想融就融，这样，国央(yāng)企自然(rán)而然就具有天然优势。

　　虽然(rán)对比民营房企，机构更加(jiā)看(kàn)好国央企，但这也并(bìng)不意味(wèi)着，民营企业(yè)中就没(méi)有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数(shù)民(mín)营房(fáng)企同(tóng)样受到机构的青睐(lài)。比如，根据2023年(nián)一季报，滨江集(jí)团(tuán)的十大流通股东中新(xīn)进了(le)“中国工商银行股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司－景顺长城(chéng)中(zhōng)国回报灵活配置混(hùn)合型证券(quàn)投资(zī)基金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年(nián)开始(shǐ)，百(bǎi)亿私募珠海阿(ā)巴马资产管(guǎn)理(lǐ)有限公(gōng)司(sī)就长期持(chí)有滨江集团。根据(jù)一季(jì)报(bào)，该资产公司的几只产品合(hé)计持有滨江集团9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团(tuán)的受青睐(lài)，和其(qí)自身的基本面表(biǎo)现(xiàn)存在一定关系。2020年以来的(de)近(jìn)三年(nián)时间(jiān)，房地产市场整体在(zài)走“下坡路”，但作为杭州本土(tǔ)房(fáng)企的滨江集团仍是表现出较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江(jiāng)集团在(zài)业绩表现、销售规模(mó)、新增土(tǔ)储、股价(jià)表现(xiàn)等多维(wéi)度都表现了(le)较强的增(zēng)长(zhǎng)势头。

　　业绩(jì)方面，202创造的意思是什么三年级下册，创造的意思是什么最佳答案0年～2022年期间，滨江集(jí)团扣非归母净利润依次(cì)为21.27亿(yì)元(yuán)、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现同(tóng)比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报(bào)，今年一季度，滨江集(jí)团更(gèng)是实(shí)现(xiàn)了扣(kòu)非归(guī)母净(jìng)利润5.41亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代”仍能(néng)保持自身业(yè)绩的(de)持续增长，和滨江集团(tuán)扎(zhā)根杭州的战略布局关(guān)系(xì)密切。根据2022年年报，滨江集团(tuán)有(yǒu)近七成营收来自(zì)杭州地区，而(ér)在2021年(nián)，杭州地区的营收比(bǐ)重只占到近六成(chéng)。近三年持续稳居(jū)杭州房企销售排名第一(yī)。

　　与(yǔ)此(cǐ)同时，滨江集团在杭州(zhōu)的土储补充同样较(jiào)为积(jī)极，根(gēn)据(jù)诸葛(gé)找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金(jīn)额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同(tóng)样(yàng)持(chí)续稳居(jū)杭州(zhōu)的本(běn)土第一。

　　而滨江集团在(zài)杭(háng)州的较(jiào)突出表(biǎo)现，也让滨江集团的房企排名迅速(sù)提升。到(dào)2023年，滨(bīn)江集团的房企排名已冲进前十，根据中指数(shù)据，2023年(nián)前4月，滨(bīn)江集团实现销售额607.3亿(yì)元，位列房企第九位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至(zhì)今，滨(bīn)江集团股价翻(fān)了超一倍以(yǐ)上，而近(jìn)期，滨江集团更是迎(yíng)来多家机构的集中调研。滨江集团(tuán)发布(bù)公告表示，公(gōng)司于5月10日接受(shòu)了(le)信达证券、金鹰基(jī)金、建(jiàn)信养老、新华养老等18家机构(gòu)调(diào)研。

　　产(chǎn)业链布(bù)局(jú)重点移(yí)至存量(liàng)赛(sài)道

　　机构在下游(yóu)家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实(shí)际上房地产开发只是房地产产业链上的中游环(huán)节(jié)，其上游主要为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材料供应商(shāng)，而下游应(yīng)用行业主要包括中介服(fú)务、家用电器、物业管理(lǐ)、家居用品(pǐn)。综合《红周刊》的采访，房地产开发环节(jié)与上游材料端(duān)息息(xī)相关，新盘开工不足导致上游不被(bèi)看好，机(jī)构寻觅个股阿(ā)尔法的思路渐渐移至下游。“中国房地产行业(yè)在(zài)进(jìn)入(rù)存量房时代，所以(yǐ)对地产(chǎn)产业(yè)链，尤其是偏消费属性的家装家居领(lǐng)域，我(wǒ)们相对看(kàn)好，因为居民保有的住(zhù)房规模越(yuè)来(lái)越大，随着时间的(de)增加，内装更新的需求也会越来越多。美国过去的数据充分说(shuō)明了这一点，在(zài)新房销售(shòu)见顶之后，家具消费(fèi)的增长却一直都很好。对于(yú)地(dì)产产(chǎn)业链，我们相对看好和内装(zhuāng)相关的行业，例如消费(fèi)建材、家居装饰等。”万家基金人士表示(shì)。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游细分中相关赛道(dào)龙头年内表现(xiàn)的统计(jì)，目前暂居前(qián)两位的都是来自家纺赛道的(de)公司(sī)，它(tā)们分别是富安(ān)娜和水星家纺(fǎng)，特(tè)别(bié)是(shì)前者在月线连收七根阳线(xiàn)的基础上(shàng)，年内迄今涨幅已(yǐ)经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例，富安娜(nà)主要从事纺(fǎng)织家(jiā)居、睡眠家居、生活(huó)类产品的(de)研发(fā)、设(shè)计、生产及销售，旗(qí)下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨(xīn)而乐(lè)”和“酷(kù)奇智”自有品牌。第一(yī)季度报告显(xiǎn)示，报告期内，富安娜实现营(yíng)业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现(xiàn)归属于(yú)上市(shì)公司股(gǔ)东(dōng)的(de)净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市(shì)公司一(yī)季报的(de)十大(dà)流通股股东来看，能够(gòu)发现该(gāi)股早已成为基金重仓(cāng)股的天下(xià)，彼时(shí)包括公募的(de)中欧价(jià)值发现(xiàn)、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和(hé)私募(mù)的明河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需(xū)要(yào)强调(diào)的是(shì)，中欧的(de)两只基(jī)金都是(shì)价(jià)值派基金(jīn)经理曹名长在(zài)管的(de)产品，首季(jì)其同时重仓的房(fáng)地产(chǎn)产业链股票还(hái)有金地集(jí)团(tuán)和大亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几年(nián)曾经风(fēng)光一时的家居板(bǎn)块也(yě)因疫情、消费复苏进程缓(huǎn)慢等多因(yīn)素一度沉寂，不过好在(zài)困境反转露出(chū)曙光，家居板块中年内表现最好的是志邦家居。同一时间段，该(gāi)股年内上涨已经超过(guò)23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净利(lì)润，公司都(dōu)实现了同比双升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现广发基金经理罗洋慧(huì)眼独具，一季报中他(tā)管(guǎn)理的(de)广(guǎng)发策(cè)略优选和广发安宏回(huí)报均增加(jiā)了(le)持(chí)股(gǔ)，而这两只产品也成为志(zhì)邦家居十大流通股股东中仅(jǐn)有(yǒu)的两只公募。有意思的是，他似乎对于定制家居(jū)类标的情有(yǒu)独(dú)钟，在(zài)另一家赛道公(gōng)司金牌橱柜(guì)中，他管理的全部(bù)三只产品(pǐn)均登榜(bǎng)十大流通股股东，其(qí)也(yě)成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外(wài)，下游的物业(yè)股也越来(lái)越(yuè)被机构所青睐，不(bù)过这(zhè)类标(biāo)的大(dà)多(duō)在(zài)香港上(shàng)市(shì)，如何选择成为难(nán)题。对此，前述上海公募基金经(jīng)理(lǐ)举例分析：“物业服务不是(shì)一个高毛利(lì)的行业，挣(zhēng)钱很辛苦，我(wǒ)选公司还是希望挣的(de)是(shì)市场化应(yīng)该挣的钱(qián)，以(yǐ)我曾经买的绿城服(fú)务为例(lì)，它在中高端(duān)楼盘占(zhàn)比(bǐ)是比较高的(de)，每年到期的合同里提价成(chéng)功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的(de)大部(bù)分项目到期之后，经过(guò)两三轮合同周期还(hái)能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产品提价的公司很(hěn)少，因为物(wù)业公(gōng)司很容易一(yī)开始是挣钱的，后面(miàn)因为保安这些固定人员成本的年(nián)度增长(zhǎng)，不过服务没有特别好(hǎo)，客户没有那么满意(yì)，能做到提价难(nán)度是非常大的。但是该公司能(néng)在业内(nèi)做到到期之后提价率(lǜ)比较高，这跟它的定位和比较(jiào)好(hǎo)的服务(wù)是(shì)有(yǒu)关(guān)系的(de)。”他进一(yī)步强(qiáng)调(diào)。

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