5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表(biǎo)的机构(gòu)对于这一(yī)板块(kuài)已(yǐ)经在(zài)悄然布(bù)局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基(jī)金(jīn)一(yī)季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势(shì)头(tóu)似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前(qián)五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公(gōng自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好)募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四(sì)季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二(èr)级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销(xiāo)售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时(shí)代(dài)，而(ér)目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的(de)房(fáng)价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来行业的(de)需求或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经(jīn自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好g)过(guò)去(qù)了，但不代表(biǎo)没(méi)有投(tóu)资(zī)机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标(biāo)的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排(pái)名(míng)前五的公(gōng)司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看， 具(jù)体(tǐ)包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿(ná)地结(jié)算(suàn)持(chí)续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在前(qián)十中，这也是(shì)连续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀(shā)入(rù)前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域性(xìng)地产公司(sī)外(wài)，荣安(ān)地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十大(dà)流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从(cóng)融(róng)资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和(hé)良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的(de)修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业的逻(luó)辑在(zài)于集(jí)中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预(yù)期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢(shū)的(de)提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度(dù)提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的(de)话，或(huò)许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在(zài)三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实(shí)现了业(yè)绩的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业(yè)内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的(de)驱(qū)动能(néng)够推(tuī)动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去库(kù)存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压(yā)力(lì)仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及(jí)其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行(xíng)业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等(děng)待(dài)它(tā)的基本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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