近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了(le)解资产(chǎn)类型和(hé)分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可(kě)循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基(jī)金(jīn)份额二级市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏(kuī)，分红(hóng)作(zuò)为基金份(fèn)额(é)持有人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分(fēn)配(pèi)给(gěi)投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这类产品(pǐn)“股(鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别gǔ)性(xìng)”的一面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但(dàn)不(bù)等同(tóng)于债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投(tóu)资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机(jī)构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济(jì)的(de)影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响(xiǎng)了(le)公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)的主要(yào)因(yīn)素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券回归的(de)过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分红前提是本金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的(de)是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到(dào)期后基(jī)金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募RE鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别ITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择(zé)投(tóu)资标的(de)时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资(zī)产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在(zài)经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额(é)包含(hán)了(le)投资(zī)本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下(xià)，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后(hòu)通过对(duì)建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人(rén)称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个(gè)：一是年(nián)报(bào)中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新(xīn)选择(zé)，投资(zī)价值体现在相对股债市(shì)场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可(kě)以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，由于(yú)分红交(jiāo)易带来(lái)的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披(pī)露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也称(chēng)。

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