万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫(hè)集团(tuán)成了共同(tóng)债务(wù)人被中国信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收(shōu)回(huí)钱款不得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们的(de)姿势(shì)都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没(méi)想到(dào)，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公(gōng)司(sī)不良债权转让项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体是中国(guó)信(xìn)达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)北京市分(fēn)公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是共同(tóng)债务(wù)人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信(xìn)达北分(fēn)讨(tǎo)债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际(jì)上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这(zhè)75套(tào)房子抵(dǐ)押出(chū)去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)也是万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还(hái)是(shì)债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业主没有过(guò)错，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院提(tí)出执行异(yì)议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承担(dān)违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院(yuàn)关于(yú)商品房消费(fèi)者权利保护(hù)问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的(de)购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他债权的(de)，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付(fù)剩余(yú)价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么(me)这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信(xìn)达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了(le)唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规(guī)模(mó)，也没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入(rù)北京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万(wàn)元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万(wàn)柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠定了(le)中赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确(què)定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循(xún)的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深(shēn)挖出背后的(de)中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯(sù)源(yuán)，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先后进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京(jīng)国安的(de)估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下(xià)北京国安，总计(jì)花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前(qián)中赫集(jí)团共有11条股权(quán)出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没领略的意思(méi)有得到改善，中赫集(jí)团(tuán)也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持(chí)续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的(de)情(qíng)况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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