饱受争议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于(yú)规(guī)范房地产经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部分(fēn)房地(dì)产经纪机构存在利(lì)用房源客源(yuán)优势收(shōu)取过(guò)高(gāo)费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人(rén)信息等(děng)问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服(fú)务内(nèi)容、合理确(què)定经纪服(fú)务收费、严格(gé)实行明码标价(jià)等十方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分(fēn)析(xī)师(shī)张大伟称，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例(lì)超过(guò)80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中心首席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二手房交(jiāo)易(yì)成(chéng)本较高、交易(yì)周(zhōu)期(qī)较长，具有非常(cháng)强的(de)专业性，居民往往通过(guò)中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多(duō)中介利用(yòng)信息不对称等问题，将非(fēi)必要(yào)的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市(shì)场(chǎng)交易过程中存在的“乱山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关(guān)市场交易行为(wèi)及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿，是房(fáng)地(dì)产市(shì)场管理(lǐ)和(hé)调控的(de)主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义(yì)更(gèng)大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业关注最(zuì)多的(de)一个(gè)话题，便是(shì)房(fáng)地产经纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来相关(guān)部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程(chéng)中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的(de)中(zhōng)介费。以(yǐ)北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费上，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构要(yào)合理(lǐ)降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定(dìng)价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共同承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是(shì)1995年国家(jiā)计委(wěi)建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六条规定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前北(běi)京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖(mài)经纪服(fú)务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二(èr)手房中(zhōng)介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取(qǔ)消了房(fáng)地产中介服务等(děng)57个政府定价(jià)，房地产经纪服务(wù)收费多少由各(gè)中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在(zài)实际(jì)收取费用过程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的(de)中介费(fèi)率，中介机构仅需在(zài)服务过(guò)程中(zhōng)对(duì)收费标准进行明码标(biāo)价(jià)即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在(zài)具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对(duì)于明码标价问(wèn)题，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)应当(dāng)在经营门店、网站、客户(hù)端等场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合(hé)标价(jià)和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易(yì)当事人(rén)出具收费(fèi)清单，列明收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的(de)房地(dì)产经纪(jì)机构，住房和(hé)城乡建设部门将会同(tóng)市场(chǎng)监管等部(bù)门(mén)采取约(yuē)谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法(fǎ)查处(chù)不按规定(dìng)明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格(gé)和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规(guī)的行为。对房地产经纪机(jī)构相关(guān)违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依(yī)法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档定价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤(zhèng)叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照(zhào)成交价(jià)格(gé)越高、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低的(de)原则实行(xíng)分档定价(jià)，合理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范(fàn)行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对(duì)市(shì)场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同(tóng)，各家收费(fèi)普遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还(hái)需要看(kàn)各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化(huà)，有利于(yú)行(xíng)业(yè)健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源(yuán)在(zài)产权方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同税费等都山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤可能对交易(yì)产生影响，这对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务(wù)行业(yè)的专业性提(tí)出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究总(zǒng)监陆(lù)骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上(shàng)下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的(de)情形，因部(bù)分购房者处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出(chū)现(xiàn)中介(jiè)费(fèi)及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些房产中介(jiè)公司将其(qí)视为(wèi)向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司可能(néng)会利用其支配地(dì)位(wèi)，在(zài)原先经纪服(fú)务收费的基础上(shàng)，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其(qí)转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不仅有利(lì)于提高交易中操作的透明度(dù)，也有利于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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