饱受(shòu)争议(yì)的二(èr)手(shǒu)房交我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门易(yì)中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总局联合(hé)发(fā)布了关(guān)于规范房地产经纪服(fú)务(wù)的意见。意见提(tí)及，近(jìn)年(nián)来，部(bù)分房地产经纪机构存(cún)在利用房源客源优势(shì)收(shōu)取过(guò)高费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人(rén)信(xìn)息等问题(tí)，加重交(jiāo)易当事人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从(cóng)业(yè)主体管理(lǐ)、明(míng)确经纪(jì)服(fú)务(wù)内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明(míng)码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师(shī)张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加(jiā)。以(yǐ)北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交依(yī)赖中介居(jū)间成交，房地产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来(lái)说属(shǔ)于金额(é)不低的大宗交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交易(yì)成本较高、交易周期(qī)较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成。但很多(duō)中介利用信息不对称等(děng)问(wèn)题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥融资(zī)、按(àn)揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对居民造成额(é)外的负担，而且(qiě)这(zhè)些服务(wù)事项并(bìng)未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服(fú)务(wù)在内(nèi)的相关市(shì)场交易行为及其主体进行(xíng)规范和(hé)秩序(xù)整(zhěng)顿，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的(de)意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历(lì)来(lái)对房地产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话题(tí)，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要(yào)监管的(de)重点，将是(shì)对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及(jí)中介交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费上(shàng)，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构要(yào)合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承担(dān)经纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)收费(fèi)标准的(de)最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于房(fáng)地产中介(jiè)服(fú)务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收费，按成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目(mù)前北(běi)京(jīng)市执(zhí)行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的(de)住(zhù)宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意(yì)，可在规定的收(shōu)费(fèi)标准基础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京(jīng)二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地(dì)产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收费多(duō)少由(yóu)各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在(zài)实际(jì)收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的(de)中介(jiè)费率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明(míng)码(mǎ)标(biāo)价(jià)即可(kě)。而房(fáng)地产经纪服务机构在具(jù)体(tǐ)收取(qǔ)过(guò)程(chéng)中，会结(jié)合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算(suàn)出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大(dà)伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问题，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务(wù)项(xiàng)目(mù)、服务内容和收费标准，不(bù)得混合(hé)标(biāo)价(jià)和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的(de)基本服(fú)务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项目和(hé)收费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪机构收(shōu)费前(qián)应(yīng)当向交易(yì)当(dāng)事人出具(jù)收费清单，列明(míng)收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当事(shì)人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平(píng)均水平(píng)的房地产经纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合措(cuò)施进行重点监(jiān)管。市场监管部(bù)门会同有(yǒu)关部(bù)门依(yī)法(fǎ)查处(chù)不按(àn)规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务(wù)收费等违(wéi)反(fǎn)价(jià)格(gé)和反垄(lǒng)断法(fǎ)律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪(jì)机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入(rù)国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价，是否意(yì)味(wèi)着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼(jiān)深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击收(shō我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门u)费过高(gāo)的(de)经纪机构，但(dàn)对市场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳(zhèn)为(wèi)例，深(shēn)圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理(lǐ)范围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务费(fèi)用对市场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部门提出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非(fēi)规(guī)定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的(de)调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于(yú)二手房很多(duō)房源(yuán)在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能(néng)对交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这(zhè)对(duì)房地产经纪服务行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出(chū)，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下家各支付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的(de)二(èr)手房交易过(guò)程中，往(wǎng)往(wǎng)会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税(shuì)费(fèi)均(jūn)由购房(fáng)者来承担(dān)。即(jí)使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁(jià)的(de)方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一(yī)些房产(chǎn)中介(jiè)公司(sī)将其视为向购房者单边收费的行为。部(bù)分中介(jiè)公司可能会(huì)利用(yòng)其(qí)支(zhī)配(pèi)地位(wèi)，在(zài)原先经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费的(de)基(jī)础(chǔ)上，再次(cì)向(xiàng)房东收(shōu)取费用，而(ér)这部分费用，房(fáng)东往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实(shí)际(jì)上相当于变相推高了房价。两部门(mén)提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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