导(dǎo)读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一(yī)间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)较发达国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接(jiē)公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均一套(tào)房无(wú)法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大(dà)新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带来(lái)新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十(shí)年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官(guān)方披露(lù)全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大(dà)城市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住(zhù)宅存(cún)量数(shù)据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风(fēng)险普查(chá)工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取(qǔ)了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下(xià)来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住(zhù)宅的测算(suàn)思(sī)路(lù)、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们(men)估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已(yǐ)经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比最高俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流(liú)动人口和省际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人(俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万(wàn)户(hù)城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很大(dà)的(de)不(bù)便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积(jī)小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成(chéng)家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的(de)一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅(zhái)存在(zài)困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户(hù)人(rén)数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户(hù)数(shù)会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步(bù)向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生(shēng)人(rén)口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购(gòu)房受限于(yú)资金，倾(qīng)向(xiàng)于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希(xī)望提高(gāo)生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二(èr)十年是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量(liàng)的(de)供(gōng)需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市(shì)能(néng)级(jí)之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据调查的是(shì)人(rén)，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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