文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的(de)全(quán)国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一个(gè)月时(shí)间(jiān)，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据(jù)开发商(shāng)工程进度(dù)在完(wán)全交房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付(fù)以(yǐ)及(jí)违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有(yǒu)这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业(yè)企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等(děng)综合施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方(fāng)案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期(qī)长等问题。针对这一(yī)系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳(bó)运(yùn)业务(wù)的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式(shì)减轻(qīng)了民众(zhòng)购房(fáng)的资(zī)金压力，加(jiā)速了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期(qī)付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对(duì)于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入(rù)律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银(yín)行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业化(huà)的进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等城市(shì)化(huà)配(pèi)套(tào)问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会(huì)化(huà)的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的(de)福利(lì)分房转向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的(de)两大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者(zhě)需要(yào)一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购(gòu)房款，这(zhè)点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十(shí)年时(shí)间走完发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程(chéng)进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历(lì)经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也(yě)成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各(gè)项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托(tuō)等通(tōng)道(dào)业务(wù)，占比超(chāo)过三(sān)分之一(yī)。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应(yīng)渠道(dào)，根据我们(men)的(de)《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合(hé)同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购(gòu)房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去(qù)哪了(le)？楼(lóu)盘“一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克烂(làn)尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目(mù)工(gōng)程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这(zhè)些方(fāng)式(shì)套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对(duì)于购房者(zhě)预(yù)付资金，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的(de)预(yù)付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付(fù)，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定金(jīn)及(jí)首付(fù)款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直(zhí)接(jiē)损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可(kě)购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还。如(rú)由于(yú)任(rèn)何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包(bāo)含(hán)在(zài)购(gòu)房款中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的(de)制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房(fáng)款前(qián)申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施(shī)工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方式(shì)，但是(shì)交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后(hòu一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克)由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预(yù)先(xiān)支付(fù)的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的(de)订金与付(fù)款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的(de)项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护(hù)机(jī)制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关(guān)部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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