万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的(de)意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了(le)共同债务(wù)人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那(nà)些真正斥(chì)巨(jù)资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系(liáng)债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有(yǒu)限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一起中国信达(dá)北(běi)分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际(jì)上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那(nà)为什么(me)中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实(shí)已(yǐ)经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但(dàn)未办理(lǐ)过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议(yì)申请(qǐng)，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支(zhī)付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他债权的(de)，人民(mín)法院应当予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山(shān)芋(yù)。可(kě)能不仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申(shēn)请不(bù)良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信(xìn)达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没(méi)有很大规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进(jìn)入北京的第一(yī)个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等(děng)大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块(kuài)块从荷(hé)兰运(yùn)回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等(děng)，现(xiàn)如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单(dān)价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少知名(míng)人士(shì)，如知(zhī)名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在(zài)钓(diào)鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了(le)中赫(hè)集(jí)团的(de)“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地(dì)步，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实(shí)上，早(zǎo)在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅(zhái)的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化业务(wù)，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团(tuán)购(gòu)网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型(xíng)的(de)目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部(bù)股权(quán)。如果北京(jīng)国安的估值一(yī)直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和(hé)中赫(hè)的经营状况却(què)持续没有好转。

　　发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其身？

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