导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地(dì)产(chǎn)市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的(de)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所(suǒ)能(néng)满足(zú)，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中国(guó)家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是(shì)因为户均一套(tào)房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明(míng)显，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持(c下午5点到6点是什么时辰 下午5点到6点是什么生肖hí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)当(dāng)下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的(de)房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险(xiǎn)普查工(gōng)作情(qíng)况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市(shì)场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间(jiān)数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　下午5点到6点是什么时辰 下午5点到6点是什么生肖　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计(jì)数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租(zū)房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居(jū)民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达到了(le)户均一套(tào)房的(de)程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人(rén)口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房(fáng)价(jià)的(de)大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的(de)租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置业(yè)需求。下午5点到6点是什么时辰 下午5点到6点是什么生肖

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结(jié)构松散(sàn)、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的(de)不便(biàn)和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房(fáng)，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需(xū)求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益明显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年(nián)以前的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中(zhōng)央经济(jì)工作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随(suí)着经济(jì)发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实(shí)际(jì)值可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预期。

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