导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味(wèi)着户(hù)户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因(yīn)为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅(zhái)需求唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方(fāng)米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还(hái)是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布，我们(men)无(wú)法(fǎ)直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行(xíng)业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据公布了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量(liàng)。居民(mín)住宅(zhái)相关数(shù)据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存(cún)量房(fáng)地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大(dà)值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一(yī)步(bù)推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实(shí)际变(biàn)化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房”是(shì)否意唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价(jià)较(jiào)低的县城购(gòu)买一套(tào)房。所以说(shuō)户(hù)均一套房无法满足(zú)庞大(dà)流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管(guǎn)道等基础(chǔ)设(shè)施(shī)陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了很大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧(jiù)住宅面(miàn)积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二(èr)居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未来(lái)地产的需(xū)求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人(rén)均水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为(wèi)住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需(xū)要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主(zhǔ)要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户(hù)数(shù)增(zēng)多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的(de)环(huán)境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作(zuò)会(huì)议(yì)明确指出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不(bù)足(zú)，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的(de)是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预(yù)期。

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