OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权(quán)益人相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预案(àn)，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可(kě)能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但(dàn)其实不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价(jià)值，投(tóu)资者应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事(shì)件(jiàn)继(jì)续(xù)扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市(shì)场(chǎng)价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度本初是谁(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二级(jí)市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目(mù)前上市(shì)的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)出(chū)租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价(jià)格(gé)出现波动(dòng)。”一位业内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人(rén)士看(kàn)来(lái)，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资(zī)金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外(wài)价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表(biǎo)示，目(mù)前随(suí)着二级(jí)市场价格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价格(gé)是不(bù)是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业内(nèi)人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的(de)产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价(jià)值(zhí)，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随着经济(jì)复(fù)苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行(xíng)董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决(jué)招商(shāng)，平稳(wěn)过度(dù)对经营(yíng)现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大的(de)影响，“事件性(xìng)利空下调至(zhì)得这么急(jí)、这么深，加(jiā)上前(qián)期本身(shēn)园区(qū)类资产就回(huí)调不少了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金收入受不(bù)受影响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科(kē)技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租(zū)方(fāng)之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告(gào)中，华安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光(guāng)大园项目(mù)出租率下降(jiàng)事项，一度(dù)二级市场价(jià)格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会(huì)中管理人就(jiù)相关事项进行了(le)解释说明，市场信(xìn)心得到了一定(dìng)提振，二(èr)级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募(mù)说明(míng)会上，运(yùn)营团队表示了(le)对张(zhāng)江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈(tán)判(pàn)中的储备租户(hù)正常(cháng)转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各(gè)方的广泛(fàn)关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目(mù)的(de)原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息(xī)的第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进行了沟通(tōng)和核实工(gōng)作，并(bìng)同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资(zī)委也高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目前(qián)储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人(rén)工(gōng)智能、航(háng)天产业(yè)、信息技术等(děng)产业(yè)客户，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些(xiē)时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给了我们(men)一些空间，但(dàn)本着对(duì)首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成(chéng)去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光大园项目(mù)一季度末(mò)也有将近(jìn)30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的(de)空置率(lǜ)为何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一直(zhí)以来都坚持以市(shì)场(chǎng)化运营(yíng)为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退(tuì)租正好发生在(zài)市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市(shì)场情况已有所好转。在看(kàn)到(dào)出租率下(xià)滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到(dào)及(jí)时修复(fù)后本初是谁，张江(jiāng)这边(biān)也作了一定的资源调配和(hé)倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦(shà)和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在给租户的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方(fāng)面也有一些差异(yì)化，张润大厦多(duō)是两千多平的(de)大平层(céng)，楼的(de)成(chéng)新度(dù)高一些，单价也贵(guì)一(yī)些(xiē)，张江光大园单层以一千平的(de)面(miàn)积为主，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的物业(yè)。租(zū)户自身也会(huì)有诉(sù)求，也(yě)会根据自身(shēn)需(xū)求和预(yù)算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完(wán)成(chéng)以后，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人都(dōu)变成了一家，后续(xù)我们(men)在资(zī)源共享和联合营销方面能更加(jiā)充分发(fā)挥协(xié)同效应，相信(xìn)可(kě)以做得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)定位和(hé)展望，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张江集团和(hé)张江高科目(mù)前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他在开(kāi)发(fā)的储备(bèi)项目(mù)，这(zhè)些都将成(chéng)为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个(gè)资(zī)本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实(shí)现基(jī)金扩容的(de)第一步，也是(shì)至关重要(yào)的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可能(néng)面(miàn)临了一些(xiē)突(tū)发情况需(xū)要解决(jué)，但(dàn)是这和(hé)我们(men)在张江科学城(chéng)这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的(de)相比，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化(huà)解当前突发(fā)事件(jiàn)的(de)所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预(yù)期和市场的信心。”

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