近两(liǎng)年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前(qián)已包含(hán)了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施(shī)资产的(de)经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合(hé)行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资(zī)决(jué)策(cè)的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs音乐风格pop什么意思啊，pop 音乐风格发布了2022年(nián)年报，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额(é)完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经济(jì)活力的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权(quán)日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时需(xū)结(jié)合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)包括利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红(hóng)前(qián)提(tí)是本金之(zhī)上的增值(zhí)部(bù)分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个(gè)部(bù)分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分派(pài)”金额误(wù)认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期(qī)后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红(hóng)及(jí)资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包(bāo)含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金额包含(hán)了(le)投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额(é)单(dān)价随(suí)着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得(dé)到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料(liào)中披露预(yù)测进行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际(jì)环(huán)境，对(duì)基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也(yě)称。

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