饱(bǎo)受争议的二(èr)手房交易中(zhōng)介费问(wèn)题(tí)，正(zhèng)逐(zhú)渐(jiàn)得(dé)到监(jiān)管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了(le)关于(yú)规范房地(dì)产(chǎn)经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在(zài)利用房源客(kè)源优势收取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户(hù)个人信(xìn)息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于(yú)上(shàng)述背(bèi)景，两部门从加(jiā)强从业(yè)主体(tǐ)管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费、严格实行(xíng)明码标价等十方面(miàn)，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政策研究中心首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民(mín)来说属于金额不低(dī)的大(dà)宗交易，由于(yú)二手房交易(yì)成本较(jiào)高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具(jù)有(yǒu)非常强的(de)专(zhuān)业性，居民(mín)往往(wǎng)通过(guò)中介来完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利用(yòng)信息(xī)不对称等(děng)问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对(duì)居民造成(chéng)额外(wài)的负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的(de)相关(guān)市场交易行为及其主体进(jìn)行规(guī)范和秩序(xù)整顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是(shì)房(fáng)地产经纪服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部(bù)门主要(yào)监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产经纪服(fú)务(wù)收费及中(zhōng)介交易进行规(guī)范。

　　在(zài)热(rè)点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不(bù)低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某(mǒu)房地产经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服(fú)务(wù)费率(lǜ)计(jì)算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪(jì)服务收费上，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共同承担(dān)经纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委建设(shè)部(bù)下发的《关于(yú)房(fáng)地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市(shì)执行的2014年更新后的(de)收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数(shù)特(tè)别(bié)复(fù)杂的住(zhù)宅买卖(mài)经纪(jì)服务，经(jīng)交易各(gè)方协商(shāng)同(tóng)意，可在规(guī)定的收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味(wèi)着(zhe)，当前(qián)北京二手房中(zhōng)介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着“简政(zhèng)放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收费多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实际收(shōu)取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确具体(tǐ)的(de)中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即可。而(ér)房地产经纪(jì)服(fú)务机(jī)构(gòu)在(zài)具体收取过(guò)程中，会(huì)结合房屋价值及(jí)工资(zī)标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗门店(diàn)、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服(fú)务项目、服(fú)务内容和(hé)收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机(jī)构(gòu)提(tí)供的基本(běn)服(fú)务和(hé)延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收费前应当(dāng)向交易(yì)当事人出具收(shōu)费清(qīng)单，列(liè)明收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高于(yú)市场(chǎng)平均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监(jiān)管等部门采取(qǔ)约谈等(děng)综合措施(shī)进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关(guān)部门依(yī)法查处不按(àn)规定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机(jī)构相关违法违规信息，市场监管部门要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价，是(shì)否意(yì)味着，未来(lái)豪宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁(cái)兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦(lún)称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用，主要还是规范行(xíng)业(yè)，打击收(shōu)费过(guò)高的(de)经(jīng)纪(jì)机构，但对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不(bù)同，各家收费普遍(biàn)在(zài)合(hé)理范围内，加上经纪(jì)服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当前两(liǎng)部门提出(chū)的意(yì)见(jiàn)仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只是纲(gāng)领性文(wén)件而非(fēi)规(guī)定，未来如何具(jù)体认(rèn)定其(qí)中的(de)细则(zé)，还需要看(kàn)各(gè)城市落(luò)地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服(fú)务领域的(de)调整改善(shàn)、规范(fàn)化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手(shǒu)房(fáng)很多(duō)房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等(děng)都可能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行(xíng)业的专业性(xìng)提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究总监陆(lù)骑(qí)麟指出(chū)，在(zài)二手房(fáng)买卖过(guò)程中，原本(běn)应(yīng)该(gāi)由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但在一(yī)些热点(diǎn)城市(shì)的二手房(fáng)交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)，往往会(huì)有这(zhè)样(yàng)的情(qíng)形，因部分(fēn)购房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从而(ér)会出现中介费及(jí)税(shuì)费均由购房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承(chéng)担中(zhōng)介(jiè)费，这部(bù)分费(fèi)用也可能通过(guò)转嫁的(de)方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可(kě)能会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的(de)基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高(gāo)了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利(lì)于提高(gāo)交易中操作的透明(míng)度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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