文：任泽平团队　　

　　谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别g>导读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对(duì)购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力(lì)的(de)别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格(gé)的(de)监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国(guó)一样(yàng)在支(zhī)付(fù)完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要严格的(de)资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让房地(dì)产回(huí)归实体(tǐ)经(jīng)济(jì)和居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不(bù)能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售(shòu)制、实(shí)施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当(dāng)期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高(gāo)，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的(de)钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推(tuī)动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临住房需求(qiú)大(dà)和(hé)供给(gěi)量(liàng)短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化的(de)进程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房制度(dù)不(bù)再适用于当时(shí)的(de)国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式(shì)无(wú)疑(yí)是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国(guó)务谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划(huà)经济下(xià)的福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资(zī)金和(hé)开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国(guó)内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快(kuài)速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产对(duì)金融、批发(fā)、建材(cái)的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占(zhàn)全社(shè)会固(gù)定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷款余额(é)的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因(yīn)为住房(fáng)市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的(de)建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循(xún)环(huán)高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或(huò)按(àn)工程(chéng)进度(dù)分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均(jūn)首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审(shěn)查(chá)后发(fā)放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零(líng)首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买(mǎi)期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前(qián)，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支(zhī)付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例(lì)因(yīn)项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立(lì)合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均(jūn)有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各(gè)环节(jié)内容确认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经营问(wèn)题(tí)时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资(zī)金监管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措(cuò)施保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时，开发商(shāng)需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付(fù)最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后(hòu)、地基(jī)完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后(hòu)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势(shì)复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入(rù)独立(lì)于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别