饱受争议(yì)的二手房交(jiāo)易中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规范房地产经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用客户个人信(xìn)息等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担(dān)、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背(bèi)景，两部门从加强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格(gé)实行(xíng)明(míng)码标(biāo)价(jià)等(děng)十方面，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析(xī)师(shī)张大伟(wěi)称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增加。以北京(jīng)、上海为(wèi)例，二手房占市(shì)场(chǎng)成交(ji五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力āo)比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成(chéng)交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交，房(fáng)地(dì)产调控重心逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城规(guī)院住(zhù)房政(zhèng)策研究中心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民来说属(shǔ)于(yú)金(jīn)额(é)不低的(de)大(dà)宗(zōng)交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多(duō)中介利(lì)用信息(xī)不对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居(jū)民(mín)造(zào)成(chéng)额外的负(fù)担，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二手房市场交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪(jì)服(fú)务在内的相(xiāng)关市(shì)场交易行为及其主体进(jìn)行(xíng)规范和(hé)秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪服(fú)务(wù)行业关(guān)注最(zuì)多的一个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费的(de)问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)及中(zhōng)介交易进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城(chéng)市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过(guò)程(chéng)中，部分价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金额(é)不低(dī)的中(zhōng)介(jiè)费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费(fèi)上，两部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)要合(hé)理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分(fēn)档(dàng)定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪服(fú)务收费(fèi)标准的最早(zǎo)依据是1995年国(guó)家计委建设部(bù)下(xià)发的《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京(jīng)市执行的2014年(nián)更新(xīn)后的收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规(guī)定(dìng)：“少数特(tè)别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商(shāng)同(tóng)意(yì)，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前(qián)北京二(èr)手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中(zhōn五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力g)介服务(wù)等57个(gè)政府(fǔ)定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实(shí)际收取费用过程(chéng)中，相关(guān)监管部门当前(qián)并未(wèi)明确具体的(de)中(zhōng)介费率，中介机构(gòu)仅需在(zài)服务过程(chéng)中对收费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出(chū)合适(shì)的中(zhōng)介费(fèi)率。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)应当在(zài)经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和(hé)收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合标价(jià)和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构提(tí)供的基(jī)本服务和延(yán)伸服务，应(yīng)当分别明(míng)确服(fú)务(wù)项目(mù)和收费标准。房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构收费(fèi)前(qián)应当向交(jiāo)易当事人出具(jù)收费(fèi)清单，列明收费标准、收费(fèi)金(jīn)额，由当(dāng)事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平(píng)均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡建设部(bù)门将会同市(shì)场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会(huì)同有(yǒu)关部门依法查处(chù)不(bù)按规定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构(gòu)相(xiāng)关违法违规(guī)信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要(yào)依(yī)法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅本(běn)来收费就不同，各家(jiā)收费普遍(biàn)在合理范围内，加(jiā)上经纪服务(wù)费用(yòng)对(duì)市场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当(dāng)前(qián)两(liǎng)部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如(rú)何具体认定其中(zhōng)的细则(zé)，还需要(yào)看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经(jīng)纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二(èr)手(shǒu)房很(hěn)多(duō)房(fáng)源(yuán)在产(chǎn)权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都可(kě)能对交易产(chǎn)生(shēng)影响，这对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业(yè)的专业性提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本(běn)应该由上(shàng)下家各支付(fù)一半的中介(jiè)费，但(dàn)在一些热点城市的二(èr)手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因(yīn)部(bù)分(fēn)购房者处于(yú)弱势(shì)地位，从(cóng)而会出现中(zhōng)介费及税费(fèi)均由(yóu)购(gòu)房者来承担(dān)。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在(zài)房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介公司(sī)将其视为向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者单边收费的行为。部(bù)分中介公司可能(néng)会利用其支配地(dì)位，在原先经纪服务收费(fèi)的(de)基础上，再次(cì)向房东收取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房(fáng)东(dōng)往往会将其(qí)转再次(cì)转嫁给购(gòu)房者，这实(shí)际上相当于变相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严(yán)禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务收费，不(bù)仅有利(lì)于提高交(jiāo)易中操作(zuò)的(de)透明度(dù)，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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