5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方国企央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五个(gè)股分别为(wèi)保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地(dì)集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三(sān)四线(xiàn)城市(shì)。而映射(shè)到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没(méi)有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的(de)政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别(bié)住房(fáng)短缺时代(dài)，而(ér)目前(qián)居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机(jī)会(huì)，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个(gè)交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收kono洗发水是什么牌子，kono洗发水有几款入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的(de)上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则(zé)是(shì)公司拿(ná)地结(jié)算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第kono洗发水是什么牌子，kono洗发水有几款(dì)三个(gè)季度他(tā)有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过(guò)行(xíng)业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在(zài)发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业的结(jié)构性机(jī)会依然(rán)存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能(néng)力的(de)多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务关(guān)系等问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮(lún)行(xíng)业出清(qīng)的(de)过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升(shēng)后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不(bù)过(guò)国投瑞(ruì)银(yín)基金投(tóu)资部副(fù)总监綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观(guān)地(dì)去(qù)持续(xù)观察国企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再(zài)次(cì)是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度(dù)的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速(sù)的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是(shì)机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时(shí)也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的(de)绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期(qī)反(fǎn)弹外(wài)的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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