导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数较(jiào)发(fā)达国(guó)家还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因为户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全(quán)国总人口(kǒu)的(de)近三成(chéng)都是流(liú)动(dòng)人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久钱，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房(fáng)，中国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有四(sì)大(dà)新增需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购(gòu)房需求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不(bù)同(tóng)区(qū)域(yù)板块(kuài)之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁(j奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久ìn)担(dān)心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数(shù)据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了(le)？据(jù)此判(pàn)断未来(lái)房地产(chǎn)市场(chǎng)会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋(wū)实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更(gèng)与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套(tào)住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的(de)住(zhù)宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住(zhù)宅的测(cè)算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用(yòng)到(dào)上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步(bù)，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计(jì)数据，大致(zhì)测(cè)算得到(dào)中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文(wén)去(qù)除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意(yì)味(wèi)着住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口净流入(rù)地的(de)住宅市(shì)场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省(shěng)际(jì)流动(dòng)人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的(de)高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活(huó)带(dài)来了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一(yī)居室(shì)和二(èr)奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积低(dī)于(yú)15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩(suō)小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规模(mó)的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降了(le)10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二(èr)十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城(chéng)市(shì)能级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查(chá)的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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