5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的(de)总份额均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企(qǐ)获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业(yè)的(de)持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为(叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中(zhōng)于(yú)龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口，排(pái)在第(dì)78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在(zài)于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一(yī)去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么(me)投资机会的(de)。但在这几年特殊的(de)行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的(de)需(xū)求(qiú)或将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入(rù)到供给(gěi)侧(cè)出清的过(guò)程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市(shì)、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前(qián)五(wǔ)的公(gōng)司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日(rì)收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出(chū)租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势(shì)头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名(míng)机(jī)构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第(dì)一季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入前(qián)十(shí)。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或(huò)者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好的不(bù)动(dòng)产资(zī)产(chǎn)运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对(duì)民(mín)营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估(gū)值的(de)修复更明显。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现金流创造(zà叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》o)能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地(dì)拿(ná)地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四(sì)月份开(kāi)始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四月环(huán)比三(sān)月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年(nián)报(bào)冲业(yè)绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定性的(de)压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发(fā)于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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