饱受争议的二(èr)手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总(zǒng)局联合发布了关于(yú)规范(fàn)房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势(shì)收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个人信息(xī)等问题(tí)，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定(dìng)经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等十(shí)方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大(dà)伟(wěi)称，随着城市(shì)发(fā)展，一二线城(chéng)市二手房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二(èr)手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控(kòng)重心(xīn)逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房政策研究中心首(shǒu)席(一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗(zōng)交(jiāo)易(yì)，由于二(èr)手房交易成(chéng)本较高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具(jù)有非常(cháng)强的专业(yè)性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中介来完成。但很(hěn)多中介利(lì)用信息不对(duì)称等问题(tí)，将非(fēi)必要(yào)的收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居民造(zào)成额外的(de)负(fù)担，而且这(zhè)些服(fú)务(wù)事项并未(wèi)明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场(chǎng)交易过(guò)程中存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内(nèi)的相关市场交易(yì)行为及其主体进行(xíng)规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来(lái)对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业关注最(zuì)多的(de)一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将是对房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务收费及(jí)中介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过(guò)程(chéng)中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额(é)不低的中(zhōng)介费。以北(běi)京(jīng)某房地产经纪服务机一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万构2.7％的服(fú)务(wù)费率(lǜ)计(jì)算(suàn)，一(yī)套1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收(shōu)费上(shàng)，两(liǎng)部(bù)门在此次(cì)意(yì)见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪(jì)机(jī)构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于房地产中介服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六(liù)条规(guī)定：房屋买卖(mài)代(dài)理收费，按成(chéng)交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北(běi)京市(shì)执行的(de)2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方(fāng)协(xié)商同意，可在规(guī)定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了(le)房地产(chǎn)中介(jiè)服务(wù)等(děng)57个(gè)政府定价，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构(gòu)在实(shí)际收取费用(yòng)过(guò)程中(zhōng)，相关监(jiān)管部门(mén)当前并(bìng)未(wèi)明确具体的中介费(fèi)率，中介(jiè)机构仅需在服务过程(chéng)中对收(shōu)费(fèi)标准进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会结(jié)合房屋价(jià)值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及(jí)，房地产经(jīng)纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目(mù)、服务内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项目(mù)和收费标准。房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)收费(fèi)前(qián)应当向交易当事(shì)人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高(gāo)于(yú)市场(chǎng)平(píng)均水平(píng)的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设部门将会同(tóng)市场监管等部门(mén)采取约谈等综合(hé)措施进行重点监管(guǎn)。市(shì)场监(jiān)管部门会同有关部门依法查(chá)处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费等违反(fǎn)价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关(guān)违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价(jià)，是否意味着，未来(lái)豪宅的(de)中介(jiè)费有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的(de)经(jīng)纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件(jiàn)而非规(guī)定，未(wèi)来如何(hé)具体认定其(qí)中(zhōng)的细(xì)则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服(fú)务领域的(de)调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源(yuán)在(zài)产权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原(yuán)本(běn)应该由上下家各支(zhī)付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过(guò)程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的(de)情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现(xiàn)中(zhōng)介费(fèi)及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费，这(zhè)部(bù)分费(fèi)用(yòng)也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司(sī)将其视(shì)为向(xiàng)购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会(huì)利用(yòng)其支配地位，在原先经纪(jì)服务收一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万费的基础上(shàng)，再次(cì)向房东收取费用，而这(zhè)部分(fēn)费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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