5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企获得(dé)增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分(fēn)没带罩子让捏了一节课感受别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的(de)市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投(tó没带罩子让捏了一节课感受u)资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金(jīn)地集(jí)团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去(qù)了(le)，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本月(yuè)以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易(yì)日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的(de)主营业(yè)务(wù)为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时(shí)的(de)首季十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是(shì)公司拿地(dì)结算持续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也(yě)吸(xī)引了知名(míng)机构(gòu)在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个(gè)季度他(tā)有的(de)两只产品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其(qí)当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位(wèi)，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历(lì)过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信(xìn)用(yòng)问(wèn)题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存(cún)的优(yōu)势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低(dī)的融(róng)资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好的(de)不(bù)动产资产运营能(néng)力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业(yè)普涨的(de)概率(lǜ)比较(jiào)低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席(xí)研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或(huò)许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是(shì)因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海没带罩子让捏了一节课感受在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定(dìng)性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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