5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为(wèi)华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司(sī)市值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓(cāng)市(shì)值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于(yú)房(fáng)地(dì)产的投(tóu)资(zī)愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四(sì)季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环(huán)，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不(bù)返了(le)。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的(de)行(xíng)业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基(jī)金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定(dìng)的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的(de)进程，还是(shì)人均(jūn)住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额(é)，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给(gěi)侧出(chū)清(qīng)的过(guò)程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这(zhè)样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨的达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别(bié)是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产(chǎn)租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海(hǎi)本(běn)地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅(fú)度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十(shí)。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上(shàn尿布疹擦红霉素软膏效果好吗，尿布疹红霉素软膏一天涂几次g)海区域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是(shì)主(zhǔ)要(yào)布局(jú)在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低(dī)成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金(jīn)额）基(jī)本在(zài)30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调(diào)的是，在当前中特估(gū)的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在(zài)发(fā)展的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据(jù)显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表(biǎo)现出较低(dī)的(de)融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营(yíng)能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业(yè)的(de)资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的(de)盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是(sh尿布疹擦红霉素软膏效果好吗，尿布疹红霉素软膏一天涂几次ì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国(guó)投瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国(guó)企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其(qí)次是销(xiāo)售份(fèn)额(é)持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分(fēn)化(huà)更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些(xiē)不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的(de)情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市(shì)场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不(bù)确定性(xìng)的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本(běn)面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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