导读

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地(dì)产是(shì)否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三(sān)成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新(xīn)增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家(jiā)庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉(shè)及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)当(dāng)下(xià)房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们(men)测(cè)算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观(guān)察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国(guó)自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主题的(de)抓一只啄木鸟犯法吗，杀死一只啄木鸟判几年新闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于1，看(kàn)似(shì)意味着人人(rén)都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计(jì)算中国(guó)居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来(lái)每年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并进一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

抓一只啄木鸟犯法吗，杀死一只啄木鸟判几年　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民(mín)的(de)住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度(dù)的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩(hán)国(guó)分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学(xué)2017年(nián)的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数(shù)据显示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的(de)流(liú)动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实(shí)际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低(dī)的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也(yě)就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难(nán)满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存(cún)在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均(jūn)可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会(huì)因户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，资源(yuán)和生产(ch抓一只啄木鸟犯法吗，杀死一只啄木鸟判几年ǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心城市(shì)流入(rù)，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没(méi)有或少有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望(wàng)提(tí)高(gāo)生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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