OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲库(kù)科技，引发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市(shì)场的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，浦东新区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内(nèi)人士表示，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期(qī)市场波动较大，但其实不(bù)动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技的(de)事件继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅低开(kāi)，此后二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后(hòu)价(jià)格有所回升，最(zuì)终报(bào)收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格(gé)出现波动。”一位(wèi)业内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日(rì)场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌(diē)会(huì)受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格(gé)是不是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产品年内(nèi)二(èr)级市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有(yǒu)些隐含收(shōu)益(yì)率高的产品具备一(yī)定(dìng)的投资(zī)价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一(yī)定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园区最终(zhōng)能顺利解(jiě)决招商，平稳过(guò)度(dù)对经营现金(jīn)流没(méi)有造成大的(de)影(yǐng)响，“事件性利空下调(diào)至得这么急(jí)、这么深，加上前期本(běn)身园(yuán)区(qū)类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公司哲库(kù)科技(jì)。随(suí)后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大园(yuán)项目出租率下(xià)降事日本男生姓名大全霸气，日本男生的姓名(shì)项，一度二级市场价格出现回(huí)落(luò)。在随后(hòu)召开的(de)业绩说(shuō)明会中管理人就相(xiāng)关(guān)事项进行(xíng)了解释说明(míng)，市场信(xìn)心得(dé)到(dào)了(le)一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开(kāi)的线上和线下的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运营团队(duì)表(biǎo)示(shì)了对张(zhāng)江光大园项目的(de)信(xìn)心，预计签署意向(xiàng)书和合(hé)同谈判中的储备(bèi)租户正常转化(huà)后，项目(mù)出租(zū)率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到(dào)三(sān)周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始(shǐ)权(quán)益(yì)人相关(guān)负责(zé)人坦言，事发突然确(què)实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并(bìng)同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户(hù)，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度(dù)重视(shì)，据(jù)悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测(cè)试、人(rén)工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息技术(shù)等产业客户，租(zū)赁意向面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来(lái)尽(jǐn)快锁定(dìng)一(yī)些重要租户(hù)。虽然收了(le)三(sān)个月履约保证金(jīn)给了我(wǒ)们(men)一些空间，但本着对首批(pī)扩(kuò)募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要(yào)全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在短期内完成去化。”相关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园(yuán)项目一季度(dù)末也有将近30％的(de)空置(zhì)率(lǜ)，原始权(quán)益(yì)人有那(nà)么多(duō)储备租户，之前的空(kōng)置率为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责人解(jiě)释，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市场化(huà)运营(yíng)为导向，历史运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租(zū)户的调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目(mù)的大租户退租正(zhèng)好发生在(zài)市场活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目(mù)前市(shì)场情况已有所好(hǎo)转。在看(kàn)到(dào)出租(zū)率(lǜ)下滑情(qíng)况没有得(dé)到(dào)及时修(xiū)复后，张江这边(biān)也作(zuò)了一定(dìng)的资源(yuán)调(diào)配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水(shuǐ)平(píng)等(děng)方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一(yī)千平(píng)的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求(qiú)，也会(huì)根(gēn)据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后(hòu)续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充(chōng)分发挥协(xié)同效应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关(guān)负(fù)责人(rén)表示(shì)，张江集团和张江高科(kē)目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在(zài)开发(fā)的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们(men)非常(cháng)重视(shì)张江REIT这个(gè)资本平台和它未来(lái)的(de)发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临了一(yī)些(xiē)突发情况需(xū)要解决，但(dàn)是这和我们在张江科(kē)学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一(yī)切可(kě)能化解(jiě)当前突发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场的信心。”

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