万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业(yè)主的维权信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你(nǐ)想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅1亿等于多少万。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的(de)是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民(mín)币(bì)，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公司是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实(shí)际上都(dōu)是(shì)卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说明这些房子根(gēn)本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的(de)业主基本都(dōu)是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据(jù)地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少(shǎo)中赫集团的(de)高(gāo)管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割1亿等于多少万了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时(shí)可以联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付(fù)全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权(quán)优先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回(huí)本(běn)，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权(quán)转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩(cǎi)雷赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)为中赫(hè)集(jí)团(tuán)旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任(rèn)公司成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由(yóu)中(zhōng)国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市(shì)场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发(fā)的(de)豪(háo)宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个(gè)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书确(què)定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体(t1亿等于多少万ǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权(quán)。如果北京国安的(de)估(gū)值(zhí)一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪(háo)宅(zhái)真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完(wán)全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和中赫的(de)经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地、及(jí)中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文(wén)书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖(lài)的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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