导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足(zú)流动人口(kǒu)的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅(zhái)的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会(huì)上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处(chù)可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三(sān)步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国(guó)存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和琪琪格蒙语什么意思2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠(zèng)与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

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　　三(sān)、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居(jū)民(mín)已经达到(dào)了户均一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际(jì)流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市(shì)租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大(dà)流动人(rén)口的租(zū)赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄(líng)至少在(zài)33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大(dà)的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这(zhè)与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静(jìng)态(tài)结构和(hé)动态(tài)趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数(shù)会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导(dǎo)致(zhì)经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移(yí)势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会(huì)进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业(yè)管理，居民(mín)追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型(xíng)。已有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去(qù)二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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