文：任(rèn)泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制(zhì)了(le)，用你(nǐ)的钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对(duì)购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和(hé)长期(qī)平稳(wěn)健康发(fā)展(zhǎn)，跨过(guò)这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个人层(céng)面看，预一个男人打你脸说明什么，如果一个男生打你的脸售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了(le)商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在(zài)支付完首付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度(dù)在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严(一个男人打你脸说明什么，如果一个男生打你的脸yán)格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施(shī)作为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国(guó)一(yī)定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性(xìng)，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是(shì)天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实(shí)力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全(quán)透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发(fā)展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套(tào)差(chà)等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度不(bù)再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而(ér)社会(huì)缺(quē)少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一(yī)步深化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经(jīng)济下的福(fú)利(lì)分房转向市场经济(jì)的(de)商品房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设(shè)中的(de)房屋(wū)预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房(fáng)过程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者需(xū)要(yào)一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程(chéng)进度付(fù)款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存在(zài)

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大(dà)缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在(zài)过去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产市场的(de)稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发(fā)展阶段的(de)资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速(sù)发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行(xín一个男人打你脸说明什么，如果一个男生打你的脸g)业各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资(zī)占(zhàn)全(quán)社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约(yuē)，将导(dǎo)致银(yín)行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立的合(hé)同关(guān)系，如(rú)果开发商(shāng)发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发(fā)商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需(xū)要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信用和购房者对(duì)行业(yè)的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者(zhě)签(qiān)订的预(yù)售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力或(huò)短期不能还(hái)款等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售(shòu)商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资(zī)金(jīn)。而(ér)事(shì)实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获(huò)得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的(de)资(zī)金，在房企(qǐ)各(gè)地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付(fù)款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋(wū)交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三(sān)方验收合格(gé)并(bìng)提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可(kě)通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接损害银(yín)行(xíng)利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门经(jīng)审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建(jiàn)造(zào)工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工(gōng)期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定金按(àn)照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付公(gōng)证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国(guó)也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工(gōng)、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者可在(zài)支(zhī)付(fù)房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同(tóng)签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的(de)方式(shì)，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道(dào)关(guān)口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不(bù)超20％的(de)定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购(gòu)权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡期(qī)房同样(yàng)采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强有力(lì)的(de)金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如(rú)将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金(jīn)安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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