近两年火(huǒ)爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也(yě)提醒普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资(zī)产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的(de)稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对(duì)此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金(jīn)份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易(yì)引起(qǐ)波动(dòng)。与(yǔ)此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来(lái)自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集(jí)材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持(chí)有(yǒu)人实(shí)际获得(dé)的(de)现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益(yì)，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度(dù)来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等(děng)同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起(qǐ)到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部(bù)分产品(pǐn)受(shòu)宏观(gu说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污ān)经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不(bù)达预(yù)期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一(yī)方面市(shì)场(chǎng)热(rè)点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对经济活力(lì)的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额(é)的分红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对(duì)分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在(zài)基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污投(tóu)资(zī)的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持(chí)有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰(rǎo)动对(duì)整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层(说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污céng)资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含(hán)“本(běn)金(jīn)+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)也认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额(é)的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具备更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目(mù)，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低(dī)，也(yě)有足够年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地(dì)或建筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般(bān)较长，再加(jiā)上(shàng)到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金(jīn)等(děng)追(zhuī)加(jiā)投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设反映(yìng)在(zài)基(jī)础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本(běn)身经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金(jīn)影(yǐng)响利润表的(de)项目(mù)进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体(tǐ)现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的(de)高(gāo)低，对(duì)产权类的(de)资产(chǎn)更多(duō)关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的(de)经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报(bào)，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实(shí)力等多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为(wèi)可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露(lù)预(yù)测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实(shí)际(jì)环(huán)境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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