饱受争议的(de)二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易中介(jiè)费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部(bù)门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于(yú)规(guī)范房地产经纪服务(wù)的(de)意见。意见(jiàn)提及，近年来(lái)，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机构存在利(lì)用房源客(kè)源优势收取(qǔ)过高费用、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客(kè)户个人信息等(děng)问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部(bù)门(mén)从(cóng)加强(qiáng)从业主体管理(lǐ)、明(míng)确经纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价(jià)等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大(dà)伟称(chēng)，随着城市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例(lì)超(chāo)过(guò)80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交依赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过(guò)渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研(yán)究员(yuán)李(lǐ)宇(yǔ)嘉表(biǎo)示(shì)，买(mǎi)房对(duì)居民(mín)来说属(shǔ)于金额不低的(de)大宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居民造成额外(wài)的负担，而且这些服(fú)务事(shì)项并未(wèi)明(míng)码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二手房(fáng)市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关(guān)市场(chǎng)交易行为及其主体(tǐ)进行(xíng)规范和秩序(xù)整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历来对房地(dì)产经(jīng)纪服务行(xíng)业(yè)关注最多的一个话(huà)题(tí)，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部(bù)门(mén)主要监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手房屋(wū)交(jiāo)易过(guò)程中，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费(fèi)。以北京某房(fáng)地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪(jì)服务收费上，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构要(yào)合理降(jiàng)低(dī)住房(fán纤纤玉手什么意思打一生肖，纤纤玉手什么意思解一生肖g)买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的(de)最早依据(jù)是(shì)1995年(nián)国家(jiā)计委建设(shè)部下(xià)发的《关(guān)于(yú)房(fáng)地产中(zhōng)介服(fú)务收(shōu)费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第(dì)六条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目(mù)前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规(guī)定：“少数特别复(fù)杂的(de)住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规(guī)定的(de)收费标准基础上(shàng)适(shì)当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二(èr)手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(b纤纤玉手什么意思打一生肖，纤纤玉手什么意思解一生肖iǎo)示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收(shōu)取费用(yòng)过程中，相关(guān)监管部(bù)门当前并未(wèi)明确(què)具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程(chéng)中对收(shōu)费标准进(jìn)行明码标价即可(kě)。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋(wū)价值及(jí)工(gōng)资(zī)标准，综合计算出合适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构应当在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户端等场所或渠(qú)道(dào)，公示服(fú)务项目、服务内容和(hé)收(shōu)费标准，不得混(hùn)合(hé)标价和捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构提供的基本服(fú)务和(hé)延(yán)伸服务，应当分别明(míng)确(què)服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪(jì)机构收费前应当向交易(yì)当事人出具(jù)收费清单(dān)，列明(míng)收费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人(rén)签(qiān)字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显高于(yú)市(shì)场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管(guǎn)等部门采取约谈等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监(jiān)管。市场(chǎng)监管部(bù)门会同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查(chá)处不按规(guī)定明(míng)码标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反价(jià)格(gé)和(hé)反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市(shì)场监管部(bù)门(mén)要依法(fǎ)依规纳入国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降(jiàng)了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实(shí)行分档定(dìng)价(jià)，合理降低住(zhù)房(fáng)买卖(mài)和租(zū)赁经纪(jì)服务费用，主要还(hái)是规范行(xíng)业，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费(fèi)就不同，各家收费(fèi)普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性(xìng)文件而非(fēi)规定，未来如(rú)何具体(tǐ)认(rèn)定(dìng)其中的细则，还需要看各(gè)城(chéng)市落(luò)地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市(shì)场看，经纪(jì)服务领域的调(diào)整改善(shàn)、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪(jì)服(fú)务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本(běn)应该由(yóu)上(shàng)下(xià)家各支(zhī)付一半的中介费，但(dàn)在(zài)一些(xiē)热点城市的二手房交易(yì)过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购房者来承(chéng)担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部(bù)分费用也(yě)可能通过转嫁的(de)方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一(yī)些房产中介公(gōng)司将其视(shì)为向购房者(zhě)单(dān)边收费的(de)行为。部(bù)分(fēn)中介(jiè)公司可能会利用其(qí)支配地(dì)位，在(zài)原先经纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往会将其(qí)转再(zài)次(cì)转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这实(shí)际上相(xiāng)当于变(biàn)相推高了房价(jià)。两部门提出(chū)严禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透(tòu)明度，也有利于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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