饱受(shòu)争议(yì)的(de)二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合发(fā)布了关于规范房地产经纪(jì)服务的(de)意见。意见提及，近年(nián)来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存(cún)在利用房源客源优势(shì)晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里收取(qǔ)过高(gāo)费用(yòng)、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)、滥用客户个(gè)人信息(xī)等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业(yè)主体管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务内(nèi)容、合(hé)理确定(dìng)经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)、严(yán)格实行(xíng)明码标(biāo)价等十(shí)方(fāng)面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市(shì)发展，一(yī)二线城市(shì)二手房交易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上(shàng)海为例(lì)，二手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二(èr)手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住(zhù)房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说(shuō)属于金额(é)不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较(jiào)高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具(jù)有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用信(xìn)息不对称(chēng)等问(wèn)题，将非必要的收费夹带(dài)其中(zhōng)，如(rú)收取过(guò)桥融(róng)资、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对(duì)居民造成额外(wài)的负担，而(ér)且这(zhè)些服务事项并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市场交(jiāo)易(yì)晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在(zài)内(nèi)的相关市(shì)场交易行为及(jí)其主体进行规(guī)范和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大(dà)，也(yě)更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问题成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业关注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部门(mén)主要(yào)监管的(de)重(zhòng)点，将是对(duì)房地(dì)产经纪服务收(shōu)费(fèi)及中介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔金额不(bù)低(dī)的中介费。以北京(jīng)某(mǒu)房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)机(jī)构(gòu)2.7％的服(fú)务(wù)费率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里在合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两部门在(zài)此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经纪机构(gòu)要(yào)合(hé)理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租(zū)赁(lìn)经纪(jì)服务费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易(yì)双(shuāng)方共同(tóng)承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费标准的最早依(yī)据(jù)是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关(guān)于房(fáng)地产(chǎn)中介服务收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目(mù)前(qián)北京市执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各(gè)方协商同意，可在(zài)规定(dìng)的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京(jīng)二手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放权(quán)”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并(bìng)未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在服(fú)务过(guò)程中(zhōng)对收(shōu)费标准进行明(míng)码(mǎ)标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值(zhí)及工资标准，综合(hé)计算出合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码标价(jià)问题，两部门(mén)在(zài)此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内(nèi)容和收费标准，不得混(hùn)合标价(jià)和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经纪(jì)机构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事人出(chū)具收费(fèi)清单(dān)，列(liè)明收费标准、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场(chǎng)平均水平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同(tóng)市(shì)场监管等部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点监管(guǎn)。市场监管部门会(huì)同有关部门依法查处不按规(guī)定明(míng)码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪机构相关违法违(wéi)规信(xìn)息(xī)，市场监(jiān)管部门要(yào)依法(fǎ)依规纳(nà)入国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪(háo)宅的中介费(fèi)有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产华(huá)南区(qū)总(zǒng)裁(cái)兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用，主要还(hái)是(shì)规范行业，打击收(shōu)费过(guò)高的经纪机构，但(dàn)对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围(wéi)内(nèi)，加上经纪服务费用对(duì)市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出(chū)的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲(gāng)领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各(gè)城市(shì)落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范化，有利(lì)于(yú)行业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对(duì)交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖(mài)过(guò)程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下(xià)家各支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但在一些热(rè)点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地(dì)位，从而会出(chū)现中介费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介(jiè)费，这部分(fēn)费用也可能通过(guò)转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一些(xiē)房产(chǎn)中介公(gōng)司将其视(shì)为(wèi)向购房(fáng)者单边收(shōu)费的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位(wèi)，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会将其转再次(cì)转嫁给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，这实(shí)际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推(tuī)高了房(fáng)价(jià)。两部门提出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服(fú)务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作(zuò)的(de)透(tòu)明(míng)度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称(chēng)。

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