近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额(é)的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值，通过观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观(guān)察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再(zài)产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含(hán)了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分(fēn)分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有期(qī)分红(hóng)收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信(xìn)息披(pī)露(lù)文(wén)件，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券(quàn)派息(xī)，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安”外，我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的(de)主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素之一，而(ér)稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也(yě)表示(shì)，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善(shàn)有一定的(de)滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前(qián)后均可以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而(ér)持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分(fēn)红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了(le)投(tóu)资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经(jīng)营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基(jī)金分(fēn)红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)的(de)现金(jīn)净流量(liàng)是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词本身经营(yíng)活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适(shì)合长期(qī)持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可(kě)以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要(我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词yào)来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等(děng)多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调(diào)，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分配(pèi)金(jīn)额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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