饱受争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部(bù)门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合发布了关于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意(yì)见提及(jí)，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪(jì)机构存在利用房(fáng)源客源优势收(shōu)取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户个人信息等(děng)问(wèn)题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵(qīn)害其合法权益(yì)。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部(bù)门从(cóng)加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理(lǐ)确(què)定经纪服务(wù)收费、严(yán)格实行(xíng)明码(mǎ)标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市(shì)发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成(chéng)交依赖中(zhōng)介居(jū)间(jiān)成交，房地(dì)产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心(xīn)首席研(yán)究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的(de)大宗交易(yì)，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多(duō)中(zhōng)介利用(yòng)信(xìn)息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹带其(qí)中，如(rú)收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等(děng)，对居民造成额(é)外的负担(dān)，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易(yì)过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其(qí)主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理(lǐ)和调控的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作的意义(yì)更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务(wù)行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产(chǎn)经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门(mén)在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引导由交(jiāo)易双(shuāng)方(fāng)共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目前房地(dì)产经纪服务(wù)收费(fèi)标准的最早依据是1995年国(guó)家计委(wěi)建设部下发的《关于(yú)房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按成交价(jià)格总额的0.5-2中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵.5％计收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特(tè)别(bié)复(fù)杂(zá)的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程中(zhōng)，相关监(jiān)管部门(mén)当前并(bìng)未明确具体的(de)中介费率，中介(jiè)机构仅中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵需在服务过(guò)程(chéng)中对收费(fèi)标准进行明码标(biāo)价即可(kě)。而(ér)房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工资(zī)标准，综合计算出合(hé)适的中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构应(yīng)当在(zài)经营门店、网站、客(kè)户(hù)端(duān)等场(chǎng)所或(huò)渠道(dào)，公示(shì)服务项目、服务内(nèi)容(róng)和(hé)收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混(hùn)合(hé)标价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产经纪机构提供的基(jī)本服(fú)务和延(yán)伸服务，应当分别(bié)明(míng)确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机构收费(fèi)前应当(dāng)向交易当事人出具收费(fèi)清单，列(liè)明(míng)收费(fèi)标(biāo)准、收费金额(é)，由当(dāng)事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显(xiǎn)高于(yú)市场平均水(shuǐ)平(píng)的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门(mén)将会同市(shì)场监(jiān)管(guǎn)等部门(mén)采取约(yuē)谈等(děng)综合措施进行(xíng)重点监管。市场监管(guǎn)部门会同(tóng)有(yǒu)关部门依法查处(chù)不按规(guī)定明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等违反(fǎn)价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规(guī)信(xìn)息，市场监(jiān)管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规纳入(rù)国家(jiā)企业信用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价(jià)，是(shì)否意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击收费过(guò)高(gāo)的经纪(jì)机构(gòu)，但对市场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如(rú)何具(jù)体认定其(qí)中的细则(zé)，还需要看各城(chéng)市落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同(tóng)时(shí)，由于二手(shǒu)房很(hěn)多(duō)房(fáng)源在产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都可(kě)能(néng)对(duì)交易产生(shēng)影(yǐng)响，这(zhè)对房地(dì)产经纪服务行业的专业性提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研(yán)究总监陆(lù)骑麟(lín)指出，在(zài)二手房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应(yīng)该(gāi)由上下家(jiā)各支付一(yī)半的中介费，但在(zài)一些热(rè)点城市的二手房交易(yì)过程中，往往会有这样(yàng)的情形(xíng)，因部分购房者处(chù)于弱势(shì)地位，从而会(huì)出现(xiàn)中介费及税费均由购房者(zhě)来(lái)承担。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房(fáng)价(jià)中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介公(gōng)司将其视为(wèi)向购房(fáng)者(zhě)单边收费(fèi)的(de)行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收费的基(jī)础上，再次向房东(dōng)收取费用，而(ér)这部分费用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际(jì)上(shàng)相(xiāng)当于变相推中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利(lì)于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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