OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌(diē)幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人也表示(shì)，近期(qī)已同步启动(dòng)了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，浦东新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但其实(shí)不动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其内外(wài)价(jià)值，投(tóu)资者应理性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)的(de)事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开(kāi)，此后二级(jí)市场价(jià)格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级(jí)市场价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露(lù)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事(shì)件，因此导(dǎo)致二级(jí)市场价(jià)格出现波(bō)动(dòng)。”一位业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士(shì)看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避的(de)原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目(mù)前随(suí)着(zhe)二级市(shì)场价格下跌(diē)，风险也得(dé)到(dào)一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断价(jià)格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不(bù)少(shǎo)产品年(nián)内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的产品具备(bèi)一定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园区、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示(shì)，若张江园区最终能(néng)顺(shùn)利解决招(zhāo)商(shāng)，平(píng)稳过(guò)度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么(me)深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调(diào)，最终还是落到(dào)租金收入(rù)受不受影响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披(pī)露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事(shì)项，一度二(èr)级(jí)市场价格(gé)出(chū)现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开的业(yè)绩说明(míng)会中管理人就(jiù)相关事项进(jìn)行(xíng)了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据(jù)了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下(xià)的(de)扩(kuò)募说明会上(shàng)，运营团队表示了对(duì)张江光大园项目(m吴亦凡资产多少亿ù)的信心，预(yù)计签署意向书和合同谈判中的(de)储备租户(hù)吴亦凡资产多少亿正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募(mù)之路又迎来(lái)了新的(de)考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了市(shì)场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权(quán)益(yì)人相关负责(zé)人坦(tǎn)言(yán)，事(shì)发(fā)突(tū)然确(què)实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第一(yī)时(shí)间即奔(bēn)赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉新(xīn)区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介(jiè)绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人(rén)工(gōng)智能(néng)、航天(tiān)产业(yè)、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了(le)2万方。从意向储备转化为实(shí)际租户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个(gè)月履约保证金给(gěi)了我们一些空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态(tài)度(dù)，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完(wán)成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解(jiě)释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运(yùn)营为导向，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳(wěn)定(dìng)，租户的(de)调租(zū)和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项(xiàng)目(mù)的大(dà)租户(hù)退租(zū)正好发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看到(dào)出租(zū)率下(xià)滑(huá)情(qíng)况(kuàng)没有(yǒu)得到(dào)及(jí)时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边(biān)也作了一(yī)定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的(de)分隔空间、交付(fù)标(biāo)准、租金水平等方面也(yě)有(yǒu)一些差异化，张润(rùn)大(dà)厦多是(shì)两吴亦凡资产多少亿千多(duō)平的(de)大(dà)平(píng)层，楼(lóu)的成新度高一些，单价(jià)也贵(guì)一些，张江光大(dà)园单(dān)层(céng)以(yǐ)一千平(píng)的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身(shēn)也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区(qū)域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人(rén)都变成了一家(jiā)，后续(xù)我们在资源共(gòng)享和联(lián)合(hé)营(yíng)销(xiāo)方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张(zhāng)江集团和张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的(de)储备项目，这(zhè)些(xiē)都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产业空(kōng)间资产(chǎn)上市(shì)平台目(mù)标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个(gè)资本平台(tái)和它未(wèi)来的发展。”相关负(fù)责(zé)人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一(yī)些突发情况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和我们在张江(jiāng)科学(xué)城这三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能(néng)算是一(yī)个非常小的(de)插曲(qū)。我们(men)有信心(xīn)排除万难，尽一(yī)切可能(néng)化解当(dāng)前(qián)突(tū)发(fā)事件的所有负(fù)面影响，维(wéi)持预期和(hé)市场的信心。”

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