文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四(sì)大关(guān)键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过(guò)这道(dào)关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制(zhì)、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是(shì)，高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级重点来(lái)了(le)！发达国家一般有严(yán)格(gé)的监管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家(jiā)人(rén)。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制(zhì)要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模(mó)式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当(dāng)高，不(bù)过大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务(wù)的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其在(zài)购(gòu)下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民(mín)众(zhòng)购(gòu)房的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)高效率地解决了核(hé)心(xīn)的(de)住房供不(bù)应求的(de)问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资(zī)金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设的(de)信(xìn)托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全(quán)透明化机制(zhì)，且银(yín)行的责(zé)任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需(xū)自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先(xiān)发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业化的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房(fáng)基础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题(tí)，因此福利(lì)分房制(zhì)度(dù)不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大(dà)型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社(shè)会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济(jì)下的福利(lì)分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间周期长的(de)两大(dà)难(nán)题，开发商(shāng)以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行(xíng)等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地(dì)的(de)商(shāng)品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者(zhě)需要(yào)一次性付(fù)清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷(dài)款的(de)形式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推动了(le)城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对(duì)中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的(de)稳(wěn)步发展起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金需求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区(qū)，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产行业的发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销(xiāo)售(shòu)金额(é)分别从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从(cóng)无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材(cái)的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资(zī)占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资(zī)存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的(de)《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和(hé)开(kāi)发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售(shòu)管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来(lái)全(quán)国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例(lì)如(rú)，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取(qǔ)的(de)资金，在房(fáng)企各(gè)地项目(mù)间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金(jīn)方式(shì)支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余(yú)房(fáng)款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项目而(ér)异。一(yī)般来(lái)说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对(duì)期(qī)房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英国预售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名(míng)律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置(zhì)了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分(fēn)较(jiào)难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过(guò)房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关(guān)口(kǒu)，有利(lì)于保障购(gòu)房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的(de)部(bù)分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一(yī)的(de)选购权(quán)合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期(qī)来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策(cè)出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改(gǎi)善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营(yíng)企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发(fā)商(shāng)违约后定金(jīn)保护(hù)机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余(yú)款支(zhī)付(fù)环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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